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標(biāo)題: 2021,，城市房價(jià)如何走？ [打印本頁]
作者: Callejon 時間: 2021-3-30 15:31
標(biāo)題: 2021,，城市房價(jià)如何走,？
這兩天，央媽組織國內(nèi)24家主要代表銀行,，在北京召開了一場座談會,，主題叫做“信貸結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整”。
座談會的逼格非常高,，國內(nèi)大行悉數(shù)到場,，基本決定了接下來一年內(nèi)全國的“信貸”趨勢，而這個趨勢又和房地產(chǎn)息息相關(guān),。
會議內(nèi)容過多,，挑重點(diǎn)說：
1、目前我國實(shí)體經(jīng)濟(jì)恢復(fù)還不牢固,，央行還要實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策,，其中1.8萬億元再貸款再貼現(xiàn)政策，讓利實(shí)體經(jīng)濟(jì)1.5萬億元,。
2,、一穩(wěn)二進(jìn)三改，堅(jiān)持“房住不炒”,，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性,、一致性、穩(wěn)定性,，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度,，加大住房租賃金融支持力度。
概括一下就是：
經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的挺好,，但不太牢固,，需要繼續(xù)“放大水養(yǎng)魚”（水是貨幣，魚是小微企業(yè)）,。下個階段的工作部署,，穩(wěn)字當(dāng)頭，其中最重要就是房地產(chǎn),，實(shí)施好金融“審慎管理制度”,。
明白人都懂，“審慎管理”針對的就是年后火熱的“經(jīng)營貸炒房”,。
央行想把錢放進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì),，刺激小微企業(yè)發(fā)展,，有些人卻打著經(jīng)營企業(yè)的幌子，把錢都從銀行里套出來,，炒了房子,。
這種行為就是“頂風(fēng)作案”。
現(xiàn)在全國各大城市紛紛響應(yīng)專查組,，進(jìn)行鋪網(wǎng)式打擊,，還會根據(jù)情況查舊賬，一些人的日子不會太好過,。
不過整體來看,，只要水還在，老百姓手上的錢還是會快速增加,，找不到理財(cái)方向,，兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)最終還會進(jìn)樓市，現(xiàn)在只不過是把直接進(jìn)入樓市的這條管道給掐死了,。
那么接下來房價(jià)將會怎么走呢,？下面子木幫大家分析。
1
大灣區(qū)
四大一線城市是中國樓市風(fēng)向標(biāo),，如果用一年四季來區(qū)分,，現(xiàn)在的情況是：
廣州盛夏、北京晚夏,、上海深秋,、深圳嚴(yán)冬。
廣深作為大灣區(qū)兩大核心城市,，樓市冰火兩重天,，有些人說是看不懂。這個行情特點(diǎn)我在去年的文章還特地講過,。
把大灣區(qū)一劈兩半，右面是深圳為首的東部陣營,，左面是廣州帶領(lǐng)的西部陣營,。
深圳地少人多，長期供需矛盾,，高凈值人群聚集,，2020年疫情放水一定會刺激房價(jià)上漲，從而帶動?xùn)|莞,、惠州樓市行情,。
深圳瘋狂的時候，根本沒上海北京什么事兒,，房價(jià)一夜50萬的跳漲,，為了“打新”,，500萬認(rèn)籌金的豪宅盤都是排著隊(duì)買。
隨后深圳去跟長沙取經(jīng),，一輪接一輪出政策打壓,，今年實(shí)在控制不住了，出臺二手房價(jià)指導(dǎo)政策,，言外之意是：
“既然壓不住,，那就甭賣了”。
深圳入冬,，東莞強(qiáng)壓,，惠州上調(diào)利率，東部熄火,。這幾個城市不著急買,，房價(jià)短時間起不來了，但深圳,，今年年底大概率還會蓄力向上走,，因?yàn)橘彿壳榫w依舊飽滿。
2020年,，大灣區(qū)東部大漲,，2021年必然是西部，這是板塊的輪動效應(yīng)的必然表現(xiàn),。
廣州年后房價(jià)啟動,，之前的調(diào)控措施有些曖昧，不出意外,，接下來會加碼打壓,，不然影響不好。廣州雖盛夏,，依舊可以上車,，這個城市的房價(jià)不算太高。
廣州打壓,，購買力外溢,，西部陣營受益。
事實(shí)上佛山已經(jīng)開始啟動周期,，能上車趕緊上,，中山僅限于臨深中通道板塊，其他地方意義不大,，但深中通道板塊有些炒過熱了,，不太建議大家高位接盤。
珠海房價(jià)2020年一整年都處于溫和上漲姿態(tài)，這個城市未來會很強(qiáng),，橫琴板塊房價(jià)已經(jīng)是5萬打底,，接下來其他版圖會跟著佛山響應(yīng)，進(jìn)入盛夏,。
而且珠海限購目前較松,，未來會成為新一輪投資熱土，接下來我會寫專題文章給大家講述,，這里埋個坑,。
2
長三角
上海是2021年第一輪重點(diǎn)打擊的對象，現(xiàn)在被關(guān)了禁閉,，跟深圳成了難兄難弟,，但上海的“余波”并沒有被抑制。
“按下葫蘆浮起一堆瓢”,。
上海的樓市控住了,，但客群的購買力還在，必然會尋找周邊資產(chǎn)避險(xiǎn),。
第一梯隊(duì)是嘉興,、昆山、南通等這些超級衛(wèi)星城,。
比如昆山2月份成交了1700套新房,，相比去年翻了近10倍；嘉興老破小都漲過了2萬/平,，3月環(huán)比漲幅14.98%,，二手房成交很可能創(chuàng)造當(dāng)?shù)貧v史紀(jì)錄；南通二手房均價(jià)突破16255元/平米,，年后平均漲幅每平米大概1500元左右,。
昆山可以買，與上海相連,，畢竟存在價(jià)差,，經(jīng)濟(jì)也發(fā)達(dá)，以后是上海產(chǎn)業(yè)溢出的主要陣地,。
嘉興目前房價(jià)有些過熱,，當(dāng)?shù)貥I(yè)主還在聯(lián)合哄抬房價(jià)，炒作風(fēng)氣嚴(yán)重,，非理性區(qū)間，此階段不建議跟風(fēng)上車,，否則會被套牢,。
南通的概念還是兩年前的，而且前兩年房價(jià)大漲，現(xiàn)在購買力還沒有修復(fù),，完全是跟著節(jié)奏瞎起哄,。
第二梯隊(duì)是江浙核心城市，蘇州,、南京,、杭州、無錫,、寧波,。
蘇州去年唱衰聲音很多，但地表最強(qiáng)地級市不是徒有虛名,，強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)又拉動新一波房價(jià),。
我一直認(rèn)為蘇州是長三角地區(qū)房價(jià)洼地，過去是現(xiàn)在也是,，縱使已經(jīng)漲過一輪了,，但是相對于杭州，南京來說存在價(jià)差,，城市基本面又很強(qiáng),，漲價(jià)在情理之中。
這個城市能上就上,。
南京這兄弟恐怕是長三角,，控價(jià)玩得最溜的城市，深諳調(diào)控之道,，既不讓房價(jià)過熱也不讓房價(jià)停滯,，去年溫和上漲5%左右。
主要支撐面是經(jīng)濟(jì),，去年疫情表現(xiàn)出眾,，又因?yàn)榘l(fā)布落戶政策，進(jìn)一步加大對全省人口的吸引力,。今年預(yù)計(jì)也在5%的上漲范圍內(nèi),，可以上車。
杭州不用多說,，一直都是跟著深圳玩炒房的,，不過自家有資本，螞蟻金服慘遭打擊后,，局部市場信心波及了一段時間,，而后馬上復(fù)蘇。
2020年杭州二手房市場成交了10.2萬套,，市場火熱,，尤其奧體、未來科技城等熱點(diǎn)板塊漲幅達(dá)到40-60%，學(xué)區(qū)和次新房的價(jià)格漲得比較厲害,，老破小一般,。
整個城市分化比較嚴(yán)重，對品質(zhì)物業(yè)的追求還是比較高的,。接下來可以上車,，但要注重物業(yè)類型。
一個做傳媒的朋友跟我說,，目前中國美女最多的城市,，一個是成都一個是杭州，美女多證明有錢人多,，有錢人多證明產(chǎn)業(yè)能力強(qiáng),，這是一個螺旋閉環(huán)。
所以在某種意義上講,，美女約等于房價(jià),。
無錫、寧波這兩個城市經(jīng)濟(jì)很強(qiáng),，但是去年被重點(diǎn)“關(guān)照”過,，而且房價(jià)已經(jīng)漲過一輪了，所以接下來也不會有什么聲音,，大家即使聽到火熱的風(fēng)聲,，也要堅(jiān)守自心，捂緊口袋,，等待回調(diào),。
總之一個規(guī)律：
被政策強(qiáng)打過的城市，除非這個城市經(jīng)濟(jì)存在嚴(yán)重供需矛盾,，否則房價(jià)一定會回調(diào),，尤其是2020年被調(diào)控的城市，今年要等到年底看行情,。
3
京津冀城市群
北京房價(jià)從去年下半年開始啟動,，半年時間漲了大概10%左右，核心區(qū)的學(xué)區(qū)房和次新房漲幅在30%左右,，老破小一般,，和杭州一樣，也是比較挑物業(yè)的,。
普漲不太可能,，因?yàn)檎呷靸深^的出，對買賣雙方的預(yù)期影響很嚴(yán)重,，現(xiàn)在房價(jià)動力有,，但市場房源不多,。
北京和上、深,、廣一樣，城內(nèi)壓制,，購買力一定會外溢,。
但是北京又跟長三角、珠三角不一樣,。
我之前跟大家講過,，2020-2021年這波購買力，一是因?yàn)榉潘�,，二是因�(yàn)橐咔橄�,，國外訂單向國�?nèi)大量轉(zhuǎn)移，做生意的有了錢,，連帶整個社會財(cái)富效應(yīng)起來了,。
一富的是核心城市，四大一線城市,，其次是強(qiáng)二線城市,，二富的是長三角、大灣區(qū),、東部沿海城市群等制造業(yè)強(qiáng)勁的城市,。
京津冀受益面很窄，北京購買力外溢能力也有限,，河北整個區(qū)域房價(jià)就沒有支撐點(diǎn),。
之前被稱為京津冀房價(jià)神話的唐山，開年后也進(jìn)入陰跌期,，掛牌放量的業(yè)主越來越多,，應(yīng)了我之前的預(yù)測。
同理像保定,、衡水,、邯鄲、張家口市,、衡水等城市2021年也會繼續(xù)回調(diào)陰跌,，不必這時候上車。
北京外溢,，主要接駁點(diǎn)是北三縣和天津,。
北三縣依舊被限的死死的，房價(jià)這兩年被打到1萬多每平米,，完全沒有環(huán)一線城市衛(wèi)星城的模樣,，對比環(huán)滬的嘉興,，環(huán)深廣的莞惠佛珠，動輒2萬多的房價(jià),，真的是太慘了,。
但我反而感覺這是長期機(jī)會。
北三縣樓市被北京接管后,，開始加碼限購,，意圖非常明顯：
打造一個剛需接駁地，壓住房價(jià)起基建,，基建起來做產(chǎn)業(yè),，在這之前不可能放開，否則房價(jià)大漲,，會制約人口流入,。
北京越限制北三縣，北三縣在全國的洼地價(jià)值就越突出,，未來的潛力空間就會越大,。這期間有扛不住周期的投資者，割肉離場,，也有沉得住氣的選手,，與城市共生，我相信后者一定會熬出頭,。
北京這輪外溢,，最好的接駁點(diǎn)就是天津，畢竟天津的科教是北漂一族夢寐以求的資源,，會有一波小陽春,。
但天津之前講過，無論是新房還是二手房,，庫存嚴(yán)重,。
這注定城市分化很大，所以這階段上車,，要集中于學(xué)區(qū)房,，或者核心區(qū)的新房以及次新房。郊區(qū)的新房不要買,，容易被套死,，因?yàn)檎麄�城市的購買力還在修復(fù)中。
2021年注定會有一波局部小陽春,，然后繼續(xù)橫盤震蕩,。個人建議不著急的購房者，可以在下半年去二手房市場撿筍盤,。
石家莊我之前重點(diǎn)講過,，這兩年回調(diào)嚴(yán)重,，又加上一輪疫情，導(dǎo)致整個樓市特別凄涼,，作為一個省會城市,，給人的感覺有些“憋屈”。
但城市面就是這樣,，不會為外界因素干擾,，而且北京的購買力也到不了這片區(qū)域。
石家莊只能靠自己,。
不過疫情打擊后，石家莊房價(jià)已經(jīng)進(jìn)入底部周期,，這段時間上車肯定是不會虧的,，但也沒有大的漲勁，具體還要看2022年了,。
4
買房之道
最后做一個小總結(jié),。
資本市場上有水，樓市就會有行情,，這是定律,。
政策端在壓制樓市，維護(hù)樓市穩(wěn)定,，這個穩(wěn)是在金融風(fēng)險(xiǎn)管控上的穩(wěn),，并不體現(xiàn)在房價(jià)上，所以你會看到一些城市政策頻出,，但房價(jià)該漲還得漲,，底層剛需購買力決定的。
當(dāng)然這個上漲是溫和的,，如果出現(xiàn)非理性大漲,，也會觸及金融風(fēng)險(xiǎn)。譬如深圳,，二手房指導(dǎo)價(jià)出臺,，之后是成都、西安,，還有更多的二線城市,。
買房之前，一定要判斷這個行情處于周期的哪個階段,，是萌芽期,，還是爬升期，是巔峰期,，還是回落期,。
每個城市都有自己的周期,，比如嘉興非常火,，但我不建議你買,，就是因?yàn)樗M(jìn)入了巔峰期，城市又沒有非常強(qiáng)勁的基本面撐著,，一個政策你就被套死了,。南通屬于回落期，現(xiàn)在的行情只是蒙在表面上的假象,。
買房,，一定要用投資的思維去做剛需的買賣，一定要懂得踩周期控風(fēng)險(xiǎn),，踩對了就是幾十萬的收益,。
這些話你能理解，就跑贏了80%的購房者,。
子木聊房 作者：子木
作者: wusumn 時間: 2021-3-30 15:47
作者: andriycike 時間: 2021-3-30 15:48
即使有波動,，大趨勢還得漲
1、通貨膨脹的市場環(huán)境下自然就會漲
2,、房地產(chǎn)及其配套產(chǎn)業(yè)解決了大量勞動力就業(yè)并貢獻(xiàn)大量稅收,，國家不可能輕易讓房地產(chǎn)泡沫破碎
3、并非只有中國房價(jià)高,，外國房價(jià)也不低
4,、沒有了房貸壓力，你還會這么努力拼搏嗎,，你不拼搏國家怎么發(fā)展,，怎么可能趕英超美，農(nóng)民養(yǎng)騾子都不會喂得十分飽,，讓他半飽,，他才知道努力給農(nóng)民干活才有吃的，懂了么騾子們,，快去干活
作者: 老鷹 時間: 2021-3-30 15:49
北京在跌啊,，感覺這文章不靠譜。
作者: kayex 時間: 2021-3-30 16:08
大家都喜歡漲的時候去買房,，越漲買的越嗨
作者: qq642446015 時間: 2021-3-30 16:30
房子建了 給誰接盤,？除了大城市 房子不愁 我這小地方的房子已經(jīng)超總?cè)斯さ膸妆读恕：芏嘈^(qū)晚上看不到幾盞燈,。最關(guān)鍵的是還在建 人口確在減少 鄉(xiāng)下人口 也填不上缺口了吧 年輕人早被洗劫了一波了 哪還有韭菜
作者: 南天橫翼 時間: 2021-3-30 17:28
能上船的也沒多少人了,，買房主力都是80后，90后的父輩們多少都有點(diǎn)家底了,。8090后買完后,，00后或多或少會有些買,，但是目前社會的主體勞動力都是8090后，00后人少,，家底也都相當(dāng)厚了�,，F(xiàn)在逼著年輕人買房的就兩點(diǎn)，結(jié)婚和子女教育,。學(xué)區(qū)房學(xué)位房這類事情把多少年輕人難住了,。
作者: 老鷹 時間: 2021-3-30 18:40
不建經(jīng)濟(jì)就滑了哦
作者: 滅嘎嘎 時間: 2021-3-30 18:48
年初不買房,，一年全白忙
作者: 520zjwtcabc 時間: 2021-3-30 19:38
寓言《通天塔》，非常形象,。
作者: 機(jī)械李的奇跡 時間: 2021-3-30 19:57
怎么沒有分析一下花園城市,，那才是悄悄中的瘋狂輸出。
作者: 天天天藍(lán)_ 時間: 2021-3-30 20:32
房子也是商品,，只要經(jīng)濟(jì)增保持增長，房價(jià)必然上漲,，像前10年那種猛漲或許不會了,。國家控制房價(jià)，不是不讓房價(jià)上漲,，而是不要漲的那么快,，防止有些人無法上車，最后貧富差距越來越大,。最近學(xué)習(xí)所得,。各位看看就好。
作者: 未來第一站 時間: 2021-3-30 21:30
房價(jià)調(diào)控十年了,，一個人手上有幾套房都沒弄清楚,。
作者: 曉昀 時間: 2021-3-30 22:59
感覺最近房價(jià)好像又漲起來了。
作者: 凱思特 時間: 2021-3-31 07:54
看不透
作者: 3983596 時間: 2021-3-31 08:10
房價(jià)是種永恒的誘惑,，放棄可惜,，不碰還想，畢竟資源放在那里,，不用是傻子,，政府官員幾年一個任期，誰不想短時間靠房地產(chǎn)出政績,，管他個什么泡沫的,，政府想發(fā)展還得靠土地和建房，國家又不想泡沫太大,，隱患太大,，政府也是自我矛盾中,，所以控房的政策也是亦步亦趨的執(zhí)行，好聽的是軟著陸,，不好聽的是政府顧左右而言他,，控房的決心是被迫的，老百姓也就是追漲殺跌避險(xiǎn)罷了,，剛需說法純扯,，跟中國文化有關(guān)，結(jié)婚必須買房,，房子買了會保值,，...
作者: wugehaoniu 時間: 2021-3-31 08:24
開始又要大搞樓市啦。廣州今年又推出好多地塊,，成交上新高
作者: xieshuilong24 時間: 2021-3-31 08:37
珠三角這邊說的還是有一定的道理
作者: fanxx2000 時間: 2021-3-31 08:37
大趨勢房價(jià)肯定是漲,，全世界貨幣都在放水。
作者: W節(jié)奏 時間: 2021-3-31 08:52
股市與房產(chǎn)都是坑人的行業(yè)
作者: 非標(biāo)機(jī)械設(shè)計(jì)奔小跑 時間: 2021-3-31 08:53
難搞哦
作者: 翱翔天際 時間: 2021-3-31 09:08
深圳的房子永遠(yuǎn)都不愁賣,，所以都不可能下跌的
作者: 毛主 時間: 2021-3-31 09:27
給沒房的人打折不就好了
作者: youis818 時間: 2021-3-31 10:45
別的不知道,，東莞地價(jià)都2+了，松山湖周邊的地價(jià)也是2.5-2.8,。開盤能便宜到哪里去,？松山湖年中深業(yè)中海開盤，限價(jià)4.0,，周邊二手均價(jià)7.0.,。。,。,。都在搶名額了。這么下去誰不想買,？
作者: 湖泊凌 時間: 2021-3-31 13:22
關(guān)鍵不買房丈母娘答應(yīng)不,？
作者: 貓又小粥 時間: 2021-4-3 18:19
估計(jì)還得漲,，這就是行情沒辦法
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