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導(dǎo)讀：本文摘自戴亦一教授在8月22日第十屆灣區(qū)企業(yè)家發(fā)展論壇上的發(fā)言,。本次論壇由加速商學(xué)院,、中房金融地產(chǎn)國際商學(xué)院,、中山大學(xué)房地產(chǎn)EMBA同學(xué)會,、廈門大學(xué)EMBA華南教育中心聯(lián)合主辦,。
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戴亦一：廈門大學(xué)管理學(xué)院經(jīng)濟學(xué)與金融學(xué)教授
2015 年度“中國十佳最受歡迎商學(xué)院教授”之一
從1998年到2018年,，北上廣深等城市，20年里房價漲了20-30倍,。這是什么概念,？全球第一股神巴菲特連續(xù)20年的年化投資回報率不超過15%。投資股票很復(fù)雜,，但是投資房地產(chǎn)卻非常簡單,。
過去30年，我一直在全國各地的論壇,、班級上課,。我過去的觀點很簡單，就是論證為什么要買房,？我跟北師大的董藩老師一樣，我們一直勸大家買房,。
很多學(xué)生說,，聽我的課最大的收獲不是學(xué)到了知識，而是下課去買了房,。我創(chuàng)過一個記錄,，有一個EMBA班下課以后，所有同學(xué)跑到廈大旁邊一個樓盤去買房,，差點把人家買斷貨,，當然他們現(xiàn)在的投資回報都比較可觀。
這是一個偉大的時代,，中國經(jīng)濟在過去30多年的時間里,，以全球第一的速度持續(xù)增長，這是波瀾壯闊的場景。
現(xiàn)在,，我最大的觀點發(fā)生了變化,，因為市場發(fā)生了變化，國家的態(tài)度發(fā)生了變化,。
但我們這些買房的老百姓仍然在過去20年來房價永遠漲的思維定勢之下,，繼續(xù)做房地產(chǎn)投資決策。
彼得·德魯克曾說：“動蕩時代最大的危險不是動蕩本身,，而是你仍然用過去的邏輯在做事”,。如果樓市發(fā)生了本質(zhì)的變化，如果中國經(jīng)濟發(fā)生了本質(zhì)的變化,，你還在用過去的思維做事,，尤其是做投資，你將處于非常危險的境地,。
一
房地產(chǎn)長效機制
我們先來看這個問題——新地產(chǎn)理論與中國樓市的新格局,。實際上它就是這屆領(lǐng)導(dǎo)人從2012年底上臺以后提出來的。
領(lǐng)導(dǎo)班子上來以后針對房地產(chǎn)的亂象,、房地產(chǎn)的泡沫和對實體經(jīng)濟的負面影響,，特別是針對房地產(chǎn)領(lǐng)域里面頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳的調(diào)控,、干預(yù),、打壓、刺激非常不滿,，提出來要搞一個長效機制,，要一勞永逸地解決房地產(chǎn)的基本問題。
房地產(chǎn)以往都是一管就死,，一放就亂,，一打壓整個房地產(chǎn)都不行，房地產(chǎn)一不行,，土地財政立馬崩潰,，基建規(guī)模立馬下降。
新地產(chǎn)理論的核心宗旨是什么,？房住不炒,！房子是用來住的，不是用來炒的,�,？墒窃谶^去，在座的各位,，你們都有多套住房,，你最多就住一套,，或者說最多住兩套，其余多出來都是投資的,。
所以要把房地產(chǎn)的投資屬性跟金融屬性剝離開來,，回歸住房的屬性。其實歐美國家就是這樣做的,，美國炒房的人很少,，我在美國做訪問學(xué)者的時候，認識的那些美國教授,，他們很少有第二套房,，甚至很多人都是租房住，他們覺得房子就是用來住的,。
二
國家從來沒有
像今天這樣重視股票市場
我最近也提出了一個新股市理論,，像前證監(jiān)會主席肖鋼講的：國家從來沒有像今天這樣重視股票市場。
上個月我上課的時候,，跟同學(xué)們講了,，那兩天股市很活躍，我說很可能會來一次牛市,。這個牛市當然是人造的,，跟14年、15年是一樣的,，所以見好就收,。
我們國家現(xiàn)在經(jīng)濟的最大的問題是什么？是科技創(chuàng)新,。美國對中國進行貿(mào)易制裁,，進行科技制裁，接下來很有可能會進行金融資產(chǎn)制裁,。
在中美嚴重對抗的時候,，國內(nèi)高科技的創(chuàng)新就成為了我們的頭等大事。要突破美國對中國的科技制裁,，就要在航空發(fā)動機,、數(shù)控機床、高能量芯片等科技領(lǐng)域里突破我們過去的局限和瓶頸,。
中國是工業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈最完整的國家，我們能生產(chǎn)所有品類的商品,，因為我們是世界工廠,。但是中國還不是一個工業(yè)強國，我們只是工業(yè)大國,。
因為長期在全國各地講學(xué)的原因,，我喜歡看企業(yè),，中國能生產(chǎn)芯片，中國能生產(chǎn)數(shù)控機床,，中國能生產(chǎn)航空發(fā)動機,，中國也能生產(chǎn)汽車發(fā)動機。
但是你必須清醒地意識到我們的芯片落后美國20年以上,，我們的航空發(fā)動機落后美國40年以上,，我們的數(shù)控機床落后日本50年以上，這些數(shù)據(jù)我都求證過的,。
整個中國工業(yè)大而不強,，一旦面臨尖端技術(shù)，比如說我們?nèi)A為,、中興通訊,，大家都知道，人家只是不賣芯片給你,，你立馬可能就要完蛋,。
所以你并不是那么強，你的強是建立在別人強的基礎(chǔ)上,，別人不讓你站在他肩膀上的時候,，你立馬就下來了，這不叫強,。
10年前,，我的研究領(lǐng)域開始轉(zhuǎn)到科技和創(chuàng)新，比如文化如何影響創(chuàng)新,，金融如何影響創(chuàng)新,，我連續(xù)兩次親自帶隊帶企業(yè)家到以色列去游學(xué)。要創(chuàng)新就要燒錢,，科技創(chuàng)新的錢不可能銀行來給,，銀行求的是安全，銀行放出去的錢要收回來,，因為這是儲戶的錢,。
只有誰能夠支持創(chuàng)新？美國也好,，歐洲也好,，全世界支持創(chuàng)新的一定是股票市場。
只有這些風險投資,、股權(quán)投資和二級市場的投資者,，他們的錢才會去投給高科技公司，他們的錢投沒了就沒了,。
基金公司會投一個組合,，我投100家死掉70家,，我都沒有問題，最后我還有回報,。因為創(chuàng)新成功的企業(yè),，能帶來幾十倍、幾百倍的回報,。
所以國家從來沒有像今天這樣重視股票市場,。
三
既要、又要,、還要
長效機制的終極目標是什么,？是“既要、又要,、還要,。”既要房價不暴漲,，（10年10倍,、20年20倍這種漲法不能再搞了，價格波動,，一點點漲可以）就是要控價,。
又要房價不大跌，房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟的壓艙石,，高科技實體經(jīng)濟是中國的未來,，中美貿(mào)易戰(zhàn)最后能不能打贏，或者說我們會不會被美國壓垮,，關(guān)鍵就是看我們的實體經(jīng)濟和高科技創(chuàng)新,。
所以房地產(chǎn)一刻也不能停，房地產(chǎn)這個壓艙石一定要穩(wěn)住,。
我們?nèi)ツ曩u了將近16萬億的商品房,，地方政府賣地賣了7萬億，沒有7萬億的土地財政,，很多鄉(xiāng)政府縣政府都發(fā)不出工資,。鋼鐵、水泥,、石材,，整個供應(yīng)鏈，甚至包括賣家電的,，大家都會沒有飯吃,，所以房地產(chǎn)的規(guī)模要維持。
房地產(chǎn)不穩(wěn)定，經(jīng)濟就會出大問題,。還有我們整個金融業(yè)的新增貸款，基本上要么流入了房地產(chǎn),，要么就是以房地產(chǎn)做擔保,，這里不能有大的閃失，不能大漲,，也不能大跌,，還要把交易量做出來。
就今明年來看,，新冠疫情對全球經(jīng)濟的影響,，政府要托底經(jīng)濟，所以政府會在控價放量的情況下,，房地產(chǎn)的政策空間越來越多的城市會從壓房價轉(zhuǎn)變?yōu)橥蟹績r,，政策會越來越友好。
四
穩(wěn)房價,、穩(wěn)地價,、穩(wěn)預(yù)期
整個新房地產(chǎn)理論體系有三個核心觀點：穩(wěn)房價、穩(wěn)地價,、穩(wěn)預(yù)期,。
房價既不許大漲，也不許大跌,。因為房價一跌,，危機就爆發(fā)了。現(xiàn)在把穩(wěn)房價,、穩(wěn)地價,、穩(wěn)預(yù)期的責任落實到各個地方政府的一把手頭上。
因為中國千差萬別,，有的地方很蕭條,，比如東北的鶴崗，甘肅的玉門,。而深圳的房價,、東莞的房價在漲，所以不可能搞一刀切,。
這次的最大的進步就是只進行目標管理,，到底是要刺激還是要打壓，地方自己做主,。
房地產(chǎn)市場很復(fù)雜,，做房地產(chǎn)的很頭大，有的地方還在刺激樓市,，買房入戶,，降低首付,，甚至退契稅，把戶口政策放寬現(xiàn)在是主要的一個做法,。有的地方在打壓,，深圳現(xiàn)在連離婚買房這條路都給堵死了，房地產(chǎn)的信貸控制非常嚴,。
五
決心何來,？
為什么中央要下這么大的決心來嚴控房價？寧愿用計劃經(jīng)濟的方法去托住房價,？因為大家慢慢意識到,，房地產(chǎn)對實體經(jīng)濟來說是一劑毒藥。房價越炒越高,，房價越漲,，炒房的人越多，炒房的越多,，房價越漲,，這就進入一個惡性循環(huán)。
房價炒到天上,，實體經(jīng)濟生存的空間就越來越小,，因為房價越高的城市制造業(yè)的成本就越高。房價高的地方工資也高,，員工才能養(yǎng)得起,。
另一方面，房價高了以后,，年輕人都成了房奴,，他們沒有能力消費，或者說消費能力打了折,，每個月還完按揭就沒有多少錢可以用來吃喝玩樂,。
所以這兩年來汽車銷售下跌，智能手機銷售下跌,，服裝銷售下跌�,，F(xiàn)在最害怕的是整個制造業(yè)，像日本當年一樣產(chǎn)業(yè)空心化,，這樣未來風險很大,。
另外，老百姓抱怨也會很強,。
但是房價要不要把它降下來,？房價要降下來太容易了，房價要降下來分分鐘的事情，政府有太多的手段,。
比如,，前段時間一直流傳的房產(chǎn)稅，第一套房平均60平米居住面積給你免稅,。第二套房就給你每年增3%,，第三套房每年給你增4%，第四套房每年增5%,，房價立馬暴跌一半。
因為北上廣深的房地產(chǎn)持有的租金回報率都不到2%,，深圳1%都不到,。你持有這套房，每年收租1%,、2%,，你要交稅4%的話，你還持有它干嘛,？當然這樣的政策不可能出臺,。
如果允許農(nóng)民的土地直接入市，農(nóng)村的宅基地,、農(nóng)民的地,、村里的地也可以直接跟開發(fā)商合作蓋房，不要經(jīng)過政府,，房價立馬也要降一半,，這就是小產(chǎn)權(quán)合法化。
如果停止所有的按揭,，或首付比例提高到80%,，按揭年限縮短到10年，立馬很多人都買不起房,。辦法很多,，分分鐘都能夠把房價整下來，但是政府不會做這么不負責任的事情,。
因為房地產(chǎn)崩盤,，就意味著銀行立馬崩潰，意味著經(jīng)濟危機立馬發(fā)生,。
97年東南亞金融危機,，香港房地產(chǎn)崩盤，立馬爆發(fā)經(jīng)濟危機,；91年日本經(jīng)濟崩潰是房地產(chǎn)泡沫,；08年美國金融危機爆發(fā)也是房地產(chǎn)泡沫。現(xiàn)在是豆腐掉到柴灰里--吹不得、捧不得,、動不得,。
最佳的辦法就是維持泡沫，既不讓它繼續(xù)吹,，也不能讓它現(xiàn)在就捅破,。
主動捅破最大的教訓(xùn)就是日本，日本是主動去刺破,，所以我們最佳的辦法就是維持,。
六
賣房買地產(chǎn)股的邏輯
很多學(xué)員希望老師能指條明路，如果我賣了房子,，拿錢去干嘛,？炒股票是“姚明進去，潘長江出來”,，80%的人不適合炒股,。
這個過渡階段最好的選擇是什么？我這里有一個最好的選擇,，我認為持有房產(chǎn)股票比持有房產(chǎn)本身要好,。
有人會說戴老師你不是自相矛盾嗎？你不建議大家炒股票,，為什么現(xiàn)在又提股票,？我不是叫你炒股票，我現(xiàn)在叫你做股東,。炒股票我們炒不過別人,，我做股東老老實實分紅，股票漲不漲我無所謂,，我每年就拿分紅,。
去年我的很多學(xué)生聽我的課，包括今年3月1號聽我課的時候,，我建議他們?nèi)ベI某個地產(chǎn)股,，那個時候才7塊多錢，去年分紅,，因為它是一家千億級的房地產(chǎn)公司,，股票市盈率才10倍不到，因為它在香港上市,，所以股價很低,。
香港人是吃股息的，它去年分紅派息10%,。也就是說你持有它的股票,，每年分紅10%,，當然最近股價到了13塊了。
當然不在A股,，因為A股的估值太高,，你去香港買就行了。我們新地產(chǎn)理論,，這個時候是不利于持有房子,，它最有利于開發(fā)商，有利于快周轉(zhuǎn)的大規(guī)模的開發(fā)商,。
二手房上漲空間有玻璃天花板,，但開發(fā)商的股票盈利空間更大。二手房越往后變現(xiàn)越難,，當拐點出現(xiàn)的時候,，你根本就賣不出去。但是你要賣股票的話,，幾分鐘就賣完了，賣房子可能一年都賣不出去,。
未來什么樣的公司才是能夠生存下來,？未來房地產(chǎn)一定進入沃爾瑪時代。沃爾瑪靠什么賺錢,？無非就是規(guī)�,；⒖熘苻D(zhuǎn),、高杠桿和平臺化,，就是這幾個特征。你如果做不到,，你要早點轉(zhuǎn)行,，你把現(xiàn)有的土地就跟融創(chuàng)合作，委托他們來開發(fā)就可以,。
地產(chǎn)股的信息管理投資策略窗口出現(xiàn),，但投資股票畢竟需要更專業(yè)的知識，我不建議大家沒有任何準備去做,，如果你對股票不熟,，對公司不熟，你寧愿做一點債券,。
或者說你去配一點日本的二手房拿去出租,，每年賺百分之五六的收益率，因為日元的匯率很安全,，日本的房價現(xiàn)在也比較低,，它的收益率還是蠻可觀的,。
當然你如果有其他好的選擇也可以，謝謝大家,！
編者按：本文轉(zhuǎn)載自微信公眾號：加速商學(xué)院（ID：jssxy1）,，演講：戴亦一
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發(fā)表于 2020-8-28 10:00:42
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