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一邊是嚴控，一邊是升溫。樓市這輪回升勢頭有些猛烈。
01 通過這三個城市，感受樓市升溫
看看下面這三個城市,，就知道，本輪樓市升溫,，來勢有多大了,！
首先是海南。根據(jù)易居的數(shù)據(jù),，海南今年一季度房價上漲11%,，明顯超過全國8%的水平；三亞在今年3月的新房價格為34022元/平方米,，該價格也是2018年9月以來的最高值,，比2019年1月的低點（24962元/平方米）上漲1萬多元。據(jù)悉,，�,？谟许椖扛闫鹆死変N售,，想買房要先買個車位。
3月份三亞商品住房價格創(chuàng)2018年9月份新高
數(shù)據(jù)來源：易居研究院,， 制圖：觀樓局團隊
再看長沙,。下圖是2019年以來長沙市二手住房價格指數(shù)，數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局（注：二手房數(shù)據(jù)不受干擾,，更能顯示市場走勢）,。從數(shù)據(jù)來看，從2020年8月-2021年3月,，長沙二手房價格指數(shù)分別為-0.3%,、0%、0.3%,、0.7%,、1.3%、2.0%,、2.7%,、3.5%�,；厣内厔莘浅Ｃ黠@,。
據(jù)說，4月份長沙新房的去化周期,，僅僅5.1個月,。
圖：長沙二手住房價格連續(xù)3個月反彈
數(shù)據(jù)來源：wind， 制圖：觀樓局團隊
最后看北京,。3月份,，70城數(shù)據(jù)顯示，北京二手房價格指數(shù)環(huán)比漲幅排第一（2月份排第二）,，同比漲幅（9.9%）排第五,。一季度二手住宅成交量52585套，是2020年一季度的1.26倍,，是北京8年來在一季度創(chuàng)下的最高成交量,，也是2009年以來第三高，也就是13年來單季度成交量的第三高,！
來源：樂居知道
02 調(diào)控這杯“冰水”,，也難為樓市“降溫”
為何要說這三個地方呢？他們是全國樓市調(diào)控最嚴的地方,，也是地方層面貫徹調(diào)控最徹底的城市,。顯而易見，如果這三個地方的房價都明顯反彈了,，是不是就能說明很多問題呢,？
海南：2018年4月啟動全島限購,，以壯士端碗之勢，決意祛除地產(chǎn)依賴,。
限購嚴到什么程度呢,？外地人在海南要繳納5年社保（不間斷），才能買一套,；對于島內(nèi)的中心4縣,，外地人“禁購”，不能買了,。 海南還創(chuàng)下兩項紀錄：一是2018年5月-2020年9月,，地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)26個月負增長；二是三亞新房均價從2018年8月的34295元跌到2019年1月的24962元,，下跌近1萬元,，降幅高達30%，堪比2008年金融危機時的深圳,。
2018年至今，為穩(wěn)定�,？跇鞘�,，海口新房備案均價一直控制在17300元,，但從2020年9月開始,，海口均價就超過18000元,。今年4月,，海口一個叫“富通雅居”項目涉嫌違規(guī)銷售——售樓部已售罄的房子,，居然通過中介買到,，但標價從每平方米從17300元漲到19000元。
數(shù)據(jù)來源：易居研究院,， 制圖：觀樓局團隊
但即便如此,，海南的房價還是明顯上漲了。
長沙：這個被稱為投資客“有去無回”的城市,，也是樓市調(diào)控的標桿,，50個典型城市里房價收入比最低的城市。
2020年包括深圳,、東莞等在內(nèi),，都去長沙取經(jīng)，學(xué)習(xí)其調(diào)控的經(jīng)驗,。
在長沙炒房有多難,？
l 限售4年,。商品住房須取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書滿4年后，方可上市交易,。 l 購買二套房,，必須在首套房拿證4年之后。 l 二套征收重稅,。個人購買家庭第二套改善性住房,，按4%的稅率征收契稅。 l 堵住人才購房漏洞,。�,？萍耙陨蠈W(xué)歷人才，須滿足在長工作生活24個月,。
但即便如此,，長沙的房價還是明顯反彈了。
北京:北京可以說是貫徹“房住不炒”最堅決的城市,。
2017-2019年,，共有產(chǎn)權(quán)住房、限競房一度占到北京市場供應(yīng)量的50%,，把商品房打的沒脾氣,。從2017年10月到2020年4月，這31個月中間北京房價指數(shù)整體在下跌,，平均跌幅1.85%,，這應(yīng)該是北京樓市經(jīng)歷的最長下跌期。但從2020年5月開始,，連續(xù)11個月上漲,，一季度漲幅創(chuàng)2017年7月以來新高。
北京的調(diào)控之嚴,，也是共識,。北京入戶難，已經(jīng)將多少人擋在了外面,。在北京,，加杠桿炒房，多難,！有過一次貸款記錄的,，再貸款就算是二套貸款；房產(chǎn)已經(jīng)出售,，不在名下了,，但有一次貸款記錄，二套首付60%。但是,，即便如此,，北京的房價，還是硬生生地漲起來了,。
而且,，北京的學(xué)位房價格，創(chuàng)新高了,，逼得北京今年四次出臺學(xué)位房新政,。
03 樓市“澆油”主角：全球?qū)捤傻呢泿耪?/font>
現(xiàn)在面臨的問題是：樓市回升，房價上漲,。
這次樓市回升,，與前兩輪（2009年、2015-2017年）是完全不同的,。上兩輪回升,，自上而下的調(diào)控政策，有放松,。比如,，2008年的房貸“打七折”、2015-2016年棚改和“去庫存”,。但這一次,，調(diào)控政策并未有明顯的放松或刺激，反而在不斷強調(diào)“房住不炒”,、長效機制等。
什么原因?qū)е碌哪�,？貨幣環(huán)境有很大關(guān)系,。疫情后，全球各國紛紛采取非常寬松的貨幣政策,，放水之迅速,、之果斷，規(guī)模之大,，為歷史絕無僅有,。由于這個原因，多個國家如韓國,、澳大利亞,、美國等房價較快上漲，部分城市房價創(chuàng)出新高,。
我國盡管比較克制,，但貨幣環(huán)境整體很寬松：
◆ 2014-2018年樓市去庫存棚改期間，降下去的5年期及以上貸款基準利率，并沒有提上來,，我們面臨著相對友好的利率環(huán)境,。而且，2019年8月啟動LPR以后,，按揭LPR從4.85%降至了4.65%,。
2009-2020年五年期及以上利率變化水平 （單位：%）
制圖：觀樓局團隊
也就是說，在本來就“低息”的環(huán)境下,，我們又一次對樓市“降息”了,。
◆ 這種降息，碰到了疫情后紓困中小微,，并將后者的融資利率（1年期LPR）降至4%以下,，最低可至3.85%。同時,，管理層對于中小微貸款“下指標”,，但銀行風(fēng)險偏好很低（我屢次說過，沒有抵押物的貸款,，中國的銀行還不會做）,，非得抵押物不可。
問題是,，中小微哪有什么抵押物,。于是，就衍生出了地產(chǎn)貸款和中小微貸款的變體——房抵“經(jīng)營貸”,。這既滿足了中小微貸款任務(wù),，又確保了銀行的風(fēng)險偏好。
1年期LPR不斷下降,，最低降至了3.85%
制圖：觀樓局團隊
但這種變體,，在深圳看到了賺錢的會，于是新型炒房模式——類似“深房理”,，就在深圳大行其道,。這是從來沒有的模式，深房理們,，通過微信小程序,，將炒房客、業(yè)主,、房產(chǎn)中介,、銀行客戶經(jīng)理、小貸公司,、擔(dān)保公司等等,，聚合在一起,，巧妙地將限購、限貸政策突破了,。
如果按照3.85%的貸款利率,，這對樓市不啻于“火上澆油”。2020年3月份,，房抵“經(jīng)營貸”在深圳熱熱鬧鬧,，而“深圳樣板”被上海、廣州,、北京等地效仿,，有樣學(xué)樣。
◆ 調(diào)控政策也在暗地里松綁,。國家層面,，嚴厲打擊地方變相刺激樓市的舉動，比如2020年2月疫情正急,，河南駐馬店下調(diào)居民首付款比例,，在上層要求下，被省政府約談,。但是,，各地政府都面臨史無前例的財政困難，財政收入增速降到了歷史最低水平,。
2015年開始,，地方財政收入增速開始低于財政支出增速 數(shù)據(jù)來源：wind， 制圖：觀樓局團隊
從2015年開始,，地方財政收入增速整體上就開始低于財政支出的增速了,。
◆ 當(dāng)我們開始擴內(nèi)需，打造都市圈增長極,、引進人才,；當(dāng)毛衣戰(zhàn)后，要提高科技競爭實力時,，財政花錢的地方開始增加。對于部分區(qū)域,，不得不實施了寬松的購房政策,。比如，2019年8月6日,，上海自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)獲批設(shè)立,，放開了限購政策，由以家庭為單位的限購,，轉(zhuǎn)為以個人名下房產(chǎn)數(shù)量限購,。
在上海臨港，購房資格由5年社保要求轉(zhuǎn)為3年社保。
當(dāng)大上海都要這么干了,，我們還能抱怨其他城市以人才政策的幌子,，或明或暗地松綁限購嗎？其實,，論財政實力,，其他城市比上海更艱難。所以,，此后各地的人才政策愈演愈烈,，門檻降至中職中專，買房不需要社保,、流水等,。當(dāng)這些遇上了貨幣寬松，結(jié)果是什么不言而喻,。
◆ 外圍落戶寬松,，樓市反彈，房價上漲,，給中心區(qū)二手房市場帶來示范效應(yīng)（中心區(qū)新房供應(yīng)少）,，導(dǎo)致中心區(qū)二手房“抱團漲價”，從而形成了一二手房價格輪番上漲的景象,。
04 地方政府調(diào)控動力不夠,，是又一個主因
這一輪調(diào)控，與上一輪最大的不同,，就是“一城一策”,。本質(zhì)上，“一城一策”,，強調(diào)自主調(diào)控,、主動調(diào)控。
但是,，地方調(diào)控的積極性,、主動性不夠，導(dǎo)致“督促一下,，前進半步”,，甚至暗地里消極執(zhí)行。我們看到,，包括深圳在內(nèi),，一年內(nèi)出臺N此政策。顯然,，既要“調(diào)控”,，又怕打壓市場,，稿子不斷上會，綜合各部門的意見,，出來的政策自然就有保有壓,，不排除部分做做樣子。
當(dāng)然,，地方有困難,，但就調(diào)控而言，地方這樣做,，不僅傳達了錯誤的信號,，而且延誤了最佳的調(diào)控時機。疫情后,，行業(yè)紓困和樓市反彈切換的太快,，很多刺激行業(yè)的政策，在樓市反彈已啟動,，卻還未退出,。
其實，真想調(diào)控的,，除了上層以外,，地方積極性不高，越到基層,、越不想調(diào)控,，但基層是執(zhí)行部門。這種狀況下,，調(diào)控不走樣是不可能的,。比如，深圳控制經(jīng)營貸,、打擊離婚炒房等,，在金融層面執(zhí)行的不好，導(dǎo)致“加杠桿”炒房愈演愈烈,，深房理大行其道,，到最后炒房徹底失控。
總之,，這一輪樓市反彈,，是內(nèi)外部貨幣環(huán)境、政策寬松,、投資泛濫的結(jié)局,。投資泛濫到什么程度呢,？在惠州,、珠海,、中山、佛山,，以及長三角的二三四線城市,，來自全國各地的炒房團，一個大巴一個大巴地將炒房客送到售樓處,，這在過去從來沒有發(fā)生過,，張口閉口貨幣泛濫，要保值,。
在信息同樣泛濫的年代,，這樣的投資理念很有市場，能迅速形成擴散效應(yīng),。
70城數(shù)據(jù)顯示,，一線樓市新房價格得到控制，但二手房價格還在領(lǐng)漲,�,？梢姡幢闶菄绤柕恼{(diào)控,，市場降溫效應(yīng)尚待顯現(xiàn),。同時，樓市熱度開始向二三線城市蔓延,。樓市或許在重復(fù)上一輪的輪動態(tài)勢,，即從滬深→京穗→熱點二線（杭州、成都,、西安等）→都市圈內(nèi)三四線,。
一線城市二手房價上漲明顯，二線城市漲幅明顯抬升 （以上均為70城環(huán)比漲幅,，單位：%）
制圖：觀樓局團隊
近期,，一財報道稱，至少有103個縣（縣級市）房價均價過萬,，主要分布在東南沿海地區(qū),，主要是浙江省。還有報道稱,，浙江省江山市（由衢州市代管）,，房價已突破3萬，貴過中西部省會,！
有消息稱,，整個江浙地區(qū)，多個縣城的房價正在齊刷刷“3萬化”（不知是真是假）：
義烏,，31250元/平米,； 永康,，36242元/平米； 溫嶺,，31709元/平米,； 蕭山，31890元/平米,； 昆山,，38745元/平米； 常熟,，33240元/平米…
總之,，這一輪房價上漲，來勢之猛,，超出預(yù)期,。
本文來自微信公眾號“李宇嘉觀樓局”（ID:liyujiadichanbiji） 作者：廣東省住房政策研究中心首席研究員 李宇嘉
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發(fā)表于 2021-4-26 13:26:51
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