ZT 揭秘香港房地產(chǎn)真相 聯(lián)想到內(nèi)地嚇出一身冷汗 �,�,！

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內(nèi)地人一談到香港，腦海中立刻就涌現(xiàn)出民主,、自由,、繁榮,、發(fā)達(dá)等字眼。經(jīng)濟(jì)學(xué)人們眼中的香港則是自由經(jīng)濟(jì)的典范,，如弗里德曼,、張五常等。在美國(guó)傳統(tǒng)基金會(huì)每年發(fā)布的《全球經(jīng)濟(jì)自由度指數(shù)報(bào)告》中,，香港連續(xù) 16 年獲選為全球最自由經(jīng)濟(jì)體系,。
    李嘉誠(chéng)、包玉剛等人在大陸簡(jiǎn)直被視作神,，自由經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)誕生的資本之神,。正如我在《巴菲特陰謀》一書中所言，他們與巴菲特一樣,，成為萬(wàn)眾矚目的偶像,，是財(cái)富與成功的象征。去年在深圳特區(qū)建立 30 周年慶祝大會(huì)上,，香港特首曾蔭權(quán)和李嘉誠(chéng)都前捧場(chǎng),，李嘉誠(chéng)的風(fēng)頭卻遠(yuǎn)蓋過(guò)曾蔭權(quán)。
    但遺憾的是,，無(wú)論是港英政府時(shí)代還是現(xiàn)在,，香港既不民主也不自由——以前是英國(guó)政府現(xiàn)在是地產(chǎn)商決定一切香港事務(wù)，香港人只能靠邊站(參見(jiàn)香港電影《金錢帝國(guó)》,、《跛豪》,、《五億探長(zhǎng)雷諾傳》與《世界金融五百年》一書)。而那些以香港為典范的經(jīng)濟(jì)學(xué)人們要么是先天不具備后天也無(wú)法培養(yǎng)出經(jīng)濟(jì)分析的能力,，要么是以服從某些經(jīng)濟(jì)學(xué)派教條來(lái)為自己辯護(hù)實(shí)質(zhì)上是因?yàn)槠湔摀?jù),、論證與觀點(diǎn)跟某些實(shí)業(yè)界利益相一致，他們的觀點(diǎn)不具有實(shí)踐與應(yīng)用的價(jià)值,，所謂國(guó)無(wú)恒敵則亡,，僅從研究規(guī)范角度來(lái)看具有某些從側(cè)面推動(dòng)其他經(jīng)濟(jì)學(xué)派學(xué)術(shù)進(jìn)步的價(jià)值。
    2010 年,，《福布斯》全球富豪排行榜,，李嘉誠(chéng)居全球第 14 位，李兆基次之,，排第 22 位,，郭氏兄弟排名 28 。與此同時(shí),，香港基尼系數(shù)高達(dá) 0.433 ,，僅次于中非共和國(guó)，比中國(guó)大陸的貧富差距還要大。 2009 年上半年,，約有 17.9% 市民,，即在 700 萬(wàn)香港人中有近 124 萬(wàn)香港人屬于低收入或貧窮家庭。低收入家庭中有 10% 的人居住在環(huán)境惡劣的籠屋,�,；\屋就是在香港一些老街區(qū)的舊樓，一些房間隔成一個(gè)個(gè)像火車硬臥般的床鋪,，每層床鋪用鐵絲網(wǎng)圍起來(lái),，然后就當(dāng)作一個(gè)房子一樣租出去的所謂住宅。在籠屋中不到 3 平方米 的狹小空間內(nèi)最多要塞下 3 張出租床,。一張床大小的空間，人們?cè)诶锩娉�,、住,、睡，這就是他們的家了,。
    為什么香港會(huì)變成這樣?《地產(chǎn)霸權(quán)》一書為我們找到了答案,。該書作者潘慧嫻曾任新鴻基地產(chǎn)集團(tuán)創(chuàng)辦人郭得勝的私人助理達(dá) 8 年，后又加入馬來(lái)西亞糖王郭鶴年的地產(chǎn)企業(yè)嘉里建設(shè),，擔(dān)任高管負(fù)責(zé)土地及物業(yè)的估價(jià)與收購(gòu),，并參與規(guī)劃及契約修訂的工作。潘女士 2003 年移民加拿大后,，還曾于加拿大卡加利市任職于石油土地收購(gòu)代理公司,，并負(fù)責(zé)宣誓專員工作，及于多倫多從事地產(chǎn)發(fā)展業(yè)務(wù),。她用兩年時(shí)間寫就并自費(fèi)出版本書英文原版《土地和香港的統(tǒng)治階級(jí)》( Land and the Ruling Class in Hong Kong ),，被《加拿大書評(píng)年鑒》選為 2007 年度學(xué)術(shù)書籍評(píng)選獎(jiǎng)。
    潘 女士在書中指出,，香港房產(chǎn)業(yè)的畸形發(fā)達(dá)是造成香港現(xiàn)狀的罪魁禍?zhǔn)�,。香港居住成本為亞洲第三，置業(yè)成本在全球大城市中高居第四,，零售商鋪?zhàn)饨鸶�排名全球第��,。比如在香港，餐飲行業(yè)有 50%-60% 的成本是房租,。而香港“六大家族”———李嘉誠(chéng)家族,、郭氏家族、李兆基家族,、鄭裕彤家族,、包玉剛、吳光正家族以及嘉道理家族代表的地產(chǎn)財(cái)團(tuán)“透過(guò)把持沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)的各種經(jīng)濟(jì)命脈，有效操控全港市民需要的商品及服務(wù)的供應(yīng)及價(jià)格”,。六大地產(chǎn)商才是香港的控制者,。根據(jù)港交所的數(shù)據(jù)， 2010 年 5 月,，由這些經(jīng)濟(jì)巨頭操控的主要上市公司,，占香港股市總市值的 14.7 % 。幾大地產(chǎn)商之間互相厘定協(xié)議,，形成卡特爾聯(lián)盟,，共同提高行業(yè)進(jìn)入門檻和行業(yè)集中度，打擊外來(lái)競(jìng)爭(zhēng)者,。香港已經(jīng)成為六大家族控制的寡頭市場(chǎng),。
    有了經(jīng)濟(jì)控制力的地產(chǎn)商家族逐漸滲透入政治領(lǐng)域。這些大地產(chǎn)商及與其關(guān)系密切的包括許多來(lái)自銀行,、法律,、建筑、工程和建造業(yè)的合作伙伴,，在由 800 人組成的行政長(zhǎng)官選舉委員會(huì)中占有很席位,。截至 2010 年 3 月底，六大地產(chǎn)商的董事在各個(gè)法定及咨詢組織擔(dān)任共 54 個(gè)職位,。地產(chǎn)界的卡特爾將其魔爪延伸至政治體制,，以鞏固其經(jīng)濟(jì)影響力。權(quán)力集中在少數(shù)精英階層之手,。因此地產(chǎn)商通過(guò)對(duì)政治權(quán)利的掌控左右公共政策,，提升自己的利益或懲罰性對(duì)待他人，損害競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,，對(duì)雇員采取高壓手段,。
    潘 女士與我們的觀點(diǎn)不謀而合。她在書中指出認(rèn)為現(xiàn)在的香港實(shí)行的是新封建制度：“土地也等同于權(quán)力,。大企業(yè)從物業(yè)發(fā)展和投資中獲利,，之后運(yùn)用這些財(cái)力去收購(gòu)其他的經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)。大企業(yè)最初的收購(gòu)目標(biāo),，往往是公用及公共服務(wù)企業(yè),，因?yàn)檫@有助于財(cái)團(tuán)以最低風(fēng)險(xiǎn)提升經(jīng)濟(jì)實(shí)力。而這些行業(yè)與民生息息相關(guān),，于是民眾便要為衣食住行等日常生活所需向這些壟斷的大財(cái)團(tuán)支付很高的成本,。在此過(guò)程中政府為虎作倀，不是主動(dòng)協(xié)助大企業(yè),，就是采取被動(dòng)的不干預(yù)政策助長(zhǎng)大財(cái)團(tuán)的優(yōu)勢(shì),。而一旦經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好,，企業(yè)就會(huì)以削減開(kāi)支為由，采取高壓手段,，裁員或迫使員工接受減薪,。此時(shí)，政府不是向中產(chǎn)及勞動(dòng)階層增加稅款,，就是開(kāi)始征收新的稅項(xiàng)……從歷史可見(jiàn),，中世紀(jì)的統(tǒng)治者往往靠攏強(qiáng)大的地主，而不論回歸前后,，香港政府都有這種傾向……從統(tǒng)治者與經(jīng)濟(jì)財(cái)閥互相勾結(jié)來(lái)看,，目前的統(tǒng)治者與封建時(shí)代大同小異�,！� 香港六大地產(chǎn)商家族儼如領(lǐng)主貴族般高懸于社會(huì)頂層,，中下階層相當(dāng)于奴隸階級(jí)，而所謂中產(chǎn)階級(jí)也只不過(guò)是一群不斷向地產(chǎn)商進(jìn)貢并提供服務(wù)的屬地農(nóng)民,。因此,，我們可與說(shuō)，這些大地產(chǎn)商家族主宰著香港人的命運(yùn),。
    由香港再聯(lián)系到我們中國(guó)大陸的房地產(chǎn)業(yè)，不禁令人驚出一身冷汗,。一些大陸城市的房產(chǎn)業(yè)與地方政府是步香港之后塵,，還是另辟蹊徑，走出一條健康的可持續(xù)發(fā)展之路,，值得我們翹首以待,。
    如果走上的是香港那樣的不歸路，結(jié)局會(huì)不會(huì)是革命與社會(huì)大動(dòng)亂?就在昨天,，《人民日?qǐng)?bào)》刊文指出,，暴力革命無(wú)法解決社會(huì)問(wèn)題。但正如《地產(chǎn)霸權(quán)》所指出的：“這種極端的社會(huì)不公平現(xiàn)象,，不容于現(xiàn)代社會(huì)的文明,。歷史告訴我們，當(dāng)貧富懸殊達(dá)到高峰時(shí),，受壓迫者終會(huì)奮起革命,，與特權(quán)階級(jí)抗?fàn)帯,！倍鞲袼挂苍�講過(guò)：“ 至少在歐洲,，英國(guó)是唯一可以完全通過(guò)和平的和合法的手段來(lái)實(shí)現(xiàn)不可避免的社會(huì)革命的國(guó)家。當(dāng)然,，他從來(lái)沒(méi)有忘記附上一句話：他并不指望英國(guó)的統(tǒng)治階級(jí)會(huì)不經(jīng)過(guò)‘維護(hù)奴隸制的叛亂’而屈服在這種和平的和合法的革命面前,。 ”
    最后給出一個(gè)最近的關(guān)于移民的信息。美國(guó)政府已經(jīng)開(kāi)始警告在海外藏匿資產(chǎn)的美國(guó)人，不要心存僥幸,，他們將加緊追查國(guó)人海外帳戶和海外資產(chǎn)的真實(shí)性,，一旦被查出在海外藏有資產(chǎn)，戶主將被施以重罰,，嚴(yán)重的還會(huì)被判刑入監(jiān),。按照美國(guó)通過(guò)的海外帳戶稅收遵從法的要求，所有想在美國(guó)經(jīng)營(yíng)的外國(guó)銀行從 2013 年 1 月 1 號(hào)開(kāi)始都必須向美國(guó)財(cái)政部提供客戶信息,，否則就被視為與美國(guó)政府不合作,。美方有權(quán)拒絕其在美國(guó)開(kāi)展業(yè)務(wù)，這樣美國(guó)公民和綠卡持有者想隱匿海外資產(chǎn)將會(huì)變得更為困難,。而且根據(jù)美國(guó)稅法的規(guī)定,，即便放棄美國(guó)國(guó)籍，美國(guó)政府也可追溯 5 年,，要你補(bǔ)交放棄國(guó)籍前五年擁有的海外資產(chǎn)隱匿不報(bào)而逃避的稅收和罰金,。靠移民來(lái)逃脫懲罰純屬幻想,，但愿利益集團(tuán)能夠做出妥協(xié),，能讓香港與中國(guó)大陸避免最壞的結(jié)局，即所謂的暴力革命,。

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現(xiàn)在讓我們檢閱一下在香港叱咤風(fēng)云、由家族掌舵的幾個(gè)大財(cái)團(tuán),。

    李嘉誠(chéng)家族

    李嘉誠(chéng)家族控制的上市公司有長(zhǎng)江實(shí)業(yè),、和記黃埔、港燈,、長(zhǎng)江基建,、長(zhǎng)江生命科技,、 Tom.com 及電訊盈科。截至 2010 年 1 月至 5 月,，這些公司的市值合共 6?608 億港元,。長(zhǎng)江集團(tuán)(不包括電訊盈科)的業(yè)務(wù)遍布 54 個(gè)國(guó)家及地區(qū)，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)是該集團(tuán)的旗艦,。集團(tuán)的核心業(yè)務(wù)包括電訊,、酒店、物業(yè)發(fā)展,、零售及制造,、港口及相關(guān)服務(wù)、能源及基礎(chǔ)設(shè)施,。

    自 20 世紀(jì) 60 年代起,，長(zhǎng)實(shí)一直是香港最大地產(chǎn)商之一。該集團(tuán)著名的住宅項(xiàng)目,，有黃埔花園( 94 座共 11?224 個(gè)單位),、元朗天水圍的嘉湖山莊( 58 座共 15?880 個(gè)單位)及觀塘麗港城( 38 座共 8?072 個(gè)單位)。按照長(zhǎng)實(shí) 2009 年的年報(bào),，該公司的可開(kāi)發(fā)土地儲(chǔ)備,，足夠未來(lái)五至六年發(fā)展之用。早于 20 多年前,，集團(tuán)已開(kāi)始在其他行業(yè)及香港以外地區(qū)發(fā)掘機(jī)會(huì),，現(xiàn)已發(fā)展成為根基穩(wěn)固的國(guó)際集團(tuán)。

    李澤楷運(yùn)用他與美國(guó)加州高科技界的關(guān)系,， 1998 年與美國(guó)芯片巨頭英特爾成立 Pacific Convergence Corporation ，投資信息科技研究,。 1999 年在香港特區(qū)政府的支持下,，盈科拓展集團(tuán)進(jìn)行總值 130 億港元的數(shù)碼港發(fā)展項(xiàng)目。同年,，該公司入股得信佳,，“借殼”在香港上市，易名為盈科數(shù)碼動(dòng)力,。一連串集資及收購(gòu)后,，到 2000 年，盈動(dòng)鯨吞香港電訊,，涉資 2?200 億港元,。這項(xiàng)世紀(jì)交易，據(jù)說(shuō)得到中央政府首肯,，因?yàn)楫?dāng)時(shí)新加坡也有意收購(gòu)香港電訊,，而中央政府不愿香港的通訊業(yè)落入外資手中,。

    李澤楷年紀(jì)輕輕就有如此成就，與父親同稱為“超人”理應(yīng)實(shí)至名歸,�,？墒牵�有人��(huì)問(wèn)：“如果他不是李嘉誠(chéng)的兒子,，能否有此成就?”若他不曾在他父親的衛(wèi)星電視工作,，沒(méi)有這個(gè)黃金機(jī)會(huì)，他必定不會(huì)擁有雄厚資金創(chuàng)立自己的公司,。

    盈動(dòng)與香港電訊合并后不久,，科網(wǎng)泡沫爆破，電訊盈科在其后兩年內(nèi),，股價(jià)一度下瀉近 95% ,。真正的“超人”與沮喪的兒子高調(diào)共晉午餐，似乎向公眾證明公司獲得李嘉誠(chéng)的支持,，期望能令電盈股東重拾信心,。盡管如此，在電盈股東及員工怒罵聲中,，李澤楷必須獨(dú)自面對(duì)重組,、精簡(jiǎn)業(yè)務(wù)及減少債務(wù)的攤子。

    相比李澤楷,，李澤鉅則低調(diào)得多,。他是長(zhǎng)江實(shí)業(yè)董事總經(jīng)理兼副主席，兼任和記黃埔副主席,，同時(shí)出任長(zhǎng)江基建及長(zhǎng)江生命科技主席,，香港電燈執(zhí)行董事。他明顯是長(zhǎng)實(shí)王國(guó)繼承人,，但偶然才在公開(kāi)場(chǎng)合露面(大多是政府土地拍賣會(huì)),，似乎較弟弟更怕面對(duì)傳媒。

    在蕓蕓眾多地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目中,，李澤鉅最自豪的是 1986 年溫哥華世博會(huì)舊址的混合發(fā)展項(xiàng)目,。這幅 82 公頃 的地皮， 1988 年以 5 億加元( 32 億港元)投得,， 可建造 7?650 個(gè)住宅單位,、 300 萬(wàn)呎的商鋪、 400 間客房的豪華酒店,，以及 630 個(gè)泊位的游艇碼頭,。這個(gè)項(xiàng)目由 Concord Pacific Development 財(cái)團(tuán)持有，由李澤鉅策劃,， 1990 開(kāi)始推出第一期,。在 80 年代末的移民潮中許多港人移居加拿大,，因此這個(gè)項(xiàng)目的市場(chǎng)反應(yīng)非常熱烈。 1996 年,， 16 座合共 2?100 個(gè)單位已經(jīng)出售,，部分開(kāi)發(fā)權(quán)以 2.9 億加元出售給新加波及臺(tái)灣的企業(yè)。

    身為長(zhǎng)江基建主席,，李澤鉅曾在澳洲策劃多個(gè)重要的電力資產(chǎn)收購(gòu),，帶領(lǐng)長(zhǎng)江基建及港燈成為澳洲最大的配電商。

    郭氏家族

    郭氏家族控制的主要上市公司,，有旗艦公司新鴻基地產(chǎn),、載通國(guó)際及數(shù)碼通。截至 2009 年年底市值合共 2?795 億港元,。由 1995 至 1997 年連續(xù)三年,，新地純利高達(dá) 100 億港元， 1997 年更創(chuàng)下歷史新高,，達(dá) 142 億港元,。截至 2009 年 6 月，新鴻基地產(chǎn)的可開(kāi)發(fā)土地儲(chǔ)備有 4?190 萬(wàn)平方呎的樓面面積,，以及 2?400 萬(wàn)平方呎的農(nóng)地,。該公司現(xiàn)為全港最大的地產(chǎn)商。

    新地產(chǎn)上市前十年最令人難忘的事件,，是該公司于 1980 年 11 月試圖收購(gòu)九龍巴士的控股權(quán),。九巴持有大量的可發(fā)展地皮，作巴士廠之用,。雖然當(dāng)時(shí)收購(gòu)失敗,，但卻為其后控制該公司鋪路。目前,，新地持有九巴 33.3 % 的股權(quán),。九巴除了提供廉價(jià)的土地外，盈利可觀的專營(yíng)巴士業(yè)務(wù)也成為新地穩(wěn)定的收入來(lái)源,。

    新地的擴(kuò)張與長(zhǎng)江集團(tuán)不同,。 20 世紀(jì)七八十年代,，新地作縱向擴(kuò)張,，而非橫向擴(kuò)展。它一直以香港的物業(yè)開(kāi)發(fā)為重心,，由工廠大廈至購(gòu)物中心,、寫字樓及住宅屋苑不等。到 80 年代中葉,，新地已成立逾 100 家附屬公司及聯(lián)營(yíng)公司,，均從事與地產(chǎn)相關(guān)的業(yè)務(wù),，包括建造、物業(yè)管理,、電機(jī)工程及消防服務(wù),、建筑設(shè)計(jì)服務(wù)、機(jī)械工程,、混凝土生產(chǎn),、水泥制造、金融及保險(xiǎn),，成為典型的“物業(yè)工廠”,。新地 1972 年上市時(shí)市值僅 4 億港元，到 1990 年年底,，已達(dá) 253 億港元,。

    該集團(tuán)在 80 年代最矚目的項(xiàng)目之一便是沙田新城市廣場(chǎng)，這是首個(gè)在新界的綜合發(fā)展項(xiàng)目,。 70 年代末至 80 年代初,，香港人口急劇膨脹，需要開(kāi)發(fā)新市鎮(zhèn),，新城市廣場(chǎng)因而得以成功,。

    郭炳湘、炳江,、炳聯(lián)三兄弟接管新地以來(lái),，最轟動(dòng)的交易，要算是集團(tuán)在 2000 年 9 月投得港鐵的機(jī)場(chǎng)鐵路線九龍站第五,、六及七期發(fā)展項(xiàng)目,。該項(xiàng)目的可建樓面面積為 540 萬(wàn)平方呎，包括面積 250 萬(wàn)平方呎,、樓高 102 層的甲級(jí)寫字樓,、 100 萬(wàn)平方呎的豪宅及服務(wù)式住宅、 100 萬(wàn)平方呎的酒店及 90 萬(wàn)平方呎的商場(chǎng),，單單土地成本已高達(dá) 74 億港元,，可能是集團(tuán)為單一發(fā)展地皮支付成本最高的一次。集團(tuán)亦在同一條鐵路沿線的中環(huán)站發(fā)展項(xiàng)目中擁有 47.5% 的股權(quán),。

    憑借巨額資金,，集團(tuán)通過(guò)持有本港第三大流動(dòng)通訊公司數(shù)碼通的股權(quán)，涉足電訊業(yè),。截至 2009 年 6 月 30 日 ,，集團(tuán)于數(shù)碼通的股權(quán)達(dá) 64.1% 。集團(tuán)也持有信息科技公司新意網(wǎng)的控制性股權(quán),，該公司于 2000 年分拆上市,。

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李兆基家族

    1958 年,，“三劍俠”郭得勝、李兆基與馮景禧合組公司,，從事地產(chǎn)開(kāi)發(fā),。 1972 年分家后，李兆基自組公司永泰建業(yè),，同年上市,。他的旗艦公司恒基兆業(yè)地產(chǎn) 1981 年上市。

    截至 2010 年 5 月,，恒基兆業(yè)地產(chǎn),、恒基兆業(yè)發(fā)展及香港中華煤氣有限公司的市值，合共 2?214 億港元,。李兆基是這三家公司的主席,。他看準(zhǔn)六七暴動(dòng)的機(jī)會(huì)，在地產(chǎn)市場(chǎng)上大舉買入土地,，并收集乙種換地權(quán)益書,。到八九十年代，這權(quán)益書就成了政府土地買賣游戲中的寶貴財(cái)源,。

    恒基兆業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)定位,，一直是小型及中型住宅樓宇市場(chǎng)。該公司眾所周知的土地收購(gòu)策略,，是收購(gòu)在半山,、銅鑼灣、灣仔,、北角及鲗魚涌等區(qū)的舊樓,。這些舊樓坐落的地皮，還有未利用的發(fā)展?jié)摿?未用盡地積比率),，重建時(shí)便可發(fā)揮出來(lái),。當(dāng)然，運(yùn)用這種策略的先決條件是要有耐心及時(shí)間,。截止 2009 年 12 月底,，恒基兆業(yè)地產(chǎn)的可開(kāi)發(fā)土地儲(chǔ)備為 1?980 萬(wàn)平方呎，農(nóng)地儲(chǔ)備為 3?280 萬(wàn)平方呎,。

    恒基兆業(yè)地產(chǎn)是香港最大的地產(chǎn)商之一,，也是最早進(jìn)軍內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的企業(yè)。集團(tuán)通過(guò)在 1996 年上市的恒基中國(guó),，專注于在北京,、上海,、廣州及珠三角地區(qū)從事地產(chǎn)開(kāi)發(fā),。截至 2009 年 12 月 31 日 ,，恒基中國(guó)土地儲(chǔ)備的可開(kāi)發(fā)總樓面面積為 15?140 萬(wàn)平方呎。

    鄭氏家族

    鄭裕彤是新世界發(fā)展主席及掌舵人,，集團(tuán)旗下公司包括新創(chuàng)建(前稱“新世界基建” ) ,、新世界中國(guó)地產(chǎn)及蒙古能源(前稱“新世界數(shù)碼基地”)。截至 2010 年 5 月,，新世界集團(tuán)的市值為 1?066 億港元,。集團(tuán)的核心業(yè)務(wù)涵蓋房地產(chǎn)、基建設(shè)施,、公共服務(wù)及電訊,。

    新世界集團(tuán)最大的地產(chǎn)項(xiàng)目，是位于尖沙咀東的新世界中心,。新世界中心耗資 14 億港元，于 20 世紀(jì) 70 年代分兩期興建。第一期包括九龍萬(wàn)麗酒店(前稱新世界萬(wàn)麗酒店),、寫字樓及購(gòu)物中心,， 1978 年竣工;第二期包括香港洲際酒店(前稱麗晶酒店)及豪華服務(wù)式公寓， 1982 年竣工,。

    80 年代該集團(tuán)與貿(mào)易發(fā)展局合作,，興建香港會(huì)議展覽中心及毗鄰的兩間酒店。 1986 年,，該集團(tuán)與香港興業(yè)國(guó)際聯(lián)手開(kāi)發(fā)大嶼山愉景灣三期,，可建樓面面積 110 萬(wàn)平方呎。其后,，該集團(tuán)以 2.54 億港元買入第四及第五期的發(fā)展權(quán),，可建樓面面積分別為 140 萬(wàn)平方呎及 100 萬(wàn)平方呎。 1990 年至 1994 年間,，當(dāng)這些發(fā)展項(xiàng)目相繼落成之時(shí),，樓市價(jià)格屢創(chuàng)新高。兩家公司從物業(yè)銷售中賺到豐厚利潤(rùn),。

    1997 年亞洲金融風(fēng)暴致使樓市下挫,，該集團(tuán)與大部分地產(chǎn)商一樣，無(wú)法幸免,。新世界債務(wù)狀況不穩(wěn),，不得不于 2002 年年中出售旗下至寶——麗晶酒店，集團(tuán)旗下公司也于 2002 年 12 月進(jìn)行債務(wù)重組,。

    自 1995 年起該集團(tuán)進(jìn)軍公用事業(yè),。 1995 年 7 月獲發(fā)電訊固網(wǎng)服務(wù)牌照，開(kāi)展電訊業(yè)務(wù)。 1998 年該集團(tuán)開(kāi)始經(jīng)營(yíng)專營(yíng)巴士服務(wù),，并于 2000 年開(kāi)展持牌渡輪服務(wù),。

    包氏及吳氏家族

    截至 2010 年 5 月，九龍倉(cāng),、會(huì)德豐及有線寬帶,，市值合共 1?698 億港元。集團(tuán)由已故船王包玉剛創(chuàng)辦,， 現(xiàn)任主席為他的女婿吳光正,。九龍倉(cāng)集團(tuán)的核心業(yè)務(wù)，包括物業(yè)投資,、物流(貨柜碼頭),、通訊、媒體及娛樂(lè),。而會(huì)德豐主要是投資控股公司及地產(chǎn)商,。

    九龍倉(cāng)集團(tuán)資產(chǎn)豐厚，包玉剛獲得控制權(quán)后,，接管了香港一些貴重物業(yè)及地皮,，包括海洋中心、海港城,、馬哥孛羅酒店及港威大廈,，總樓面面積 829 萬(wàn)平方呎。除了這些貴重物業(yè)外,，包玉剛亦控制天星小輪,、港島電車專營(yíng)服務(wù)，以及葵涌部分貨柜碼頭,。集團(tuán)商業(yè)組合中另一個(gè)貴重物業(yè)是時(shí)代廣場(chǎng),，總樓面面積 200 萬(wàn)平方呎。包玉剛其后接管會(huì)德豐集團(tuán),，遂擁有更多商業(yè)物業(yè)及其他零售業(yè)務(wù),，包括連卡佛。

    1986 年,，包玉剛因健康狀況欠佳決定退休,，吳光正接掌九龍倉(cāng)/會(huì)德豐王國(guó)。他帶領(lǐng)集團(tuán)進(jìn)軍電視業(yè)因而聲名鵲起,。 1993 年 6 月,，九龍倉(cāng)集團(tuán)獲發(fā)有線收費(fèi)電視牌照; 10 月，旗下附屬公司有線寬帶啟播,，成為首家收費(fèi)電視臺(tái),。 1992 年,，該集團(tuán)決定，透過(guò)當(dāng)時(shí)的九倉(cāng)新電訊逐鹿固網(wǎng)電訊市場(chǎng),，牌照 1995 年 7 月起生效,，終結(jié)了香港電訊壟斷固網(wǎng)市場(chǎng)的時(shí)代。

    吳光正并不滿足于商業(yè)上的成就,。 1997 年他宣布競(jìng)逐香港特區(qū)行政長(zhǎng)官之職，雖然最終落選,，但并未挫敗他對(duì)公共服務(wù)的濃厚興趣,。 1995 至 2000 年期間， 他擔(dān)任醫(yī)院管理局主席,，并自 2000 年 10 月起出任貿(mào)易發(fā)展局主席,。他亦曾擔(dān)任香港理工大學(xué)校董會(huì)主席。他在醫(yī)院管理局任職期間,，暫時(shí)辭去九龍倉(cāng)/會(huì)德豐集團(tuán)的管理層職務(wù),。

    嘉道理家族

    中電集團(tuán)于 1901 年由艾利 ? 嘉道理( Elly Kadoorie )爵士創(chuàng)立。他是現(xiàn)任主席米高 ? 嘉道理的已故祖父,。嘉道理家族是中電控股及香港上海大酒店集團(tuán)的最大股東,，分別擁有 19% 和 50. 49% 的股權(quán)。米高也擔(dān)任酒店集團(tuán)的主席,。截至 2010 年 5 月,，兩家公司的市值合共 1?503 億港元。

    在《管制協(xié)議》下,，中電業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)潛力似乎趨于穩(wěn)定,，因此近些年中電已由本地電力的壟斷企業(yè)，蛻變?yōu)榈赜蚣靶袠I(yè)皆多元化的集團(tuán),。

    2000 年,，該集團(tuán)大舉擴(kuò)張，向英國(guó) Powergen 收購(gòu)亞太區(qū)發(fā)電資產(chǎn)組合中占 80% 的股權(quán),，并與國(guó)華電力有限責(zé)任公司合組股份有限公司,，收購(gòu)了位于北京、天津及河北的三家發(fā)電廠,。

    2002 年 11 月,，該集團(tuán)宣布購(gòu)入 Powergen 在亞太區(qū)資產(chǎn)的余下股權(quán)，自此中電擁有印度西部 Gujarat Paguthan Energy Corporation (擁有及經(jīng)營(yíng)一座 655 兆瓦發(fā)電廠) 100% 股權(quán),、澳洲維多利亞省 Yallourn Energy (擁有及經(jīng)營(yíng)一座 1?450 兆瓦發(fā)電廠) 92% 股權(quán),，及泰國(guó) BLCP Power ( 1?434 兆瓦電力項(xiàng)目發(fā)展商) 50% 股權(quán)。

    2001 年年中,，該集團(tuán)獲發(fā)對(duì)外固網(wǎng)服務(wù)牌照,，透過(guò)推出中港數(shù)碼網(wǎng)絡(luò)業(yè)務(wù),，以全新光纖電纜連接內(nèi)地和香港，提供電訊及互聯(lián)網(wǎng)傳輸服務(wù),，進(jìn)軍電訊業(yè),。

    過(guò)去十多年，該集團(tuán)除了享有較低風(fēng)險(xiǎn),、增長(zhǎng)穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)環(huán)境外,，亦與長(zhǎng)江實(shí)業(yè)合作紅磡鶴園發(fā)電廠地皮的重建項(xiàng)目海逸豪園，自此嘗到了地產(chǎn)業(yè)的甜頭,。 1995 年,、 1998 年、 2000 年及 2001 樓市高峰,，該集團(tuán)從地產(chǎn)業(yè)務(wù)獲得的收入分別占總盈利的 22.7% ,、 19.0% 、 19.6% 及 20.2% ,。

    如中電那樣新加入地產(chǎn)市場(chǎng)的財(cái)團(tuán),，要在由少數(shù)發(fā)展商壟斷的地產(chǎn)業(yè)越過(guò)市場(chǎng)門檻，有三個(gè)先決條件：(一)理想的資產(chǎn)負(fù)債表;(二)持有低成本的土地儲(chǔ)備;(三)項(xiàng)目管理及市場(chǎng)營(yíng)銷的專業(yè)知識(shí),。對(duì)中電集團(tuán)來(lái)說(shuō),，要達(dá)到第一項(xiàng)輕而易舉。由于中電擁有多幅發(fā)電廠地皮,，有些發(fā)電廠(如鶴園)已不再使用,，故第二項(xiàng)也不成問(wèn)題。中電有行業(yè)知識(shí)豐富的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)作為合營(yíng)伙伴,，第三項(xiàng)也可迎刃而解,。

    其實(shí)嘉道理家族算不上是地產(chǎn)界的新手。通過(guò)香港上海大酒店集團(tuán),，家族擁有著名的香港半島酒店( 100% ),、九龍酒店( 100% )、紐約半島酒店( 100 % ),、芝加哥半島酒店( 92.5% ),、曼谷半島酒店( 90% )、馬尼拉半島酒店( 40% ),、比華利山半島酒店( 20% )及北京王府半島飯店(前稱王府飯店)( 20% ),。除酒店物業(yè)外，該集團(tuán)還擁有香港豪宅作為長(zhǎng)期投資,，包括淺水灣綜合建筑群,、山頂凌霄閣及圣佐治大廈。

夸父追日

由香港再聯(lián)系到我們中國(guó)大陸的房地產(chǎn)業(yè),，不禁令人驚出一身冷汗,。一些大陸城市的房產(chǎn)業(yè)與地方政府是步香港之后塵,，還是另辟蹊徑，走出一條健康的可持續(xù)發(fā)展之路,，值得我們翹首以待,。

不知道，我等PM,，只能翹首以待,。

小白菜

用自己話沒(méi)人信，別人的好些

反正我信了

壞小強(qiáng)

看看 學(xué)習(xí)一下~~~~~~~~~~~~~~~~

憨老馬

我個(gè)人覺(jué)得,，香港的居住環(huán)境確實(shí)不敢恭維,。在香港，一般都不會(huì)請(qǐng)人到家作客的,，即便是很好的朋友,，用他們的話來(lái)解釋：1,、是隱私,；2、居住環(huán)境嘛嘛,。

wwwfffhhh

大陸那能和香港比，大陸的ZF機(jī)構(gòu)如果有香港ZF那樣開(kāi)明和透明,，算人民有福了,。那些所謂的“籠屋”有什么大不了的。相對(duì)來(lái)說(shuō),，大陸的窮地方多去了,。

wbzd03

大陸都不能群租,，籠屋就更不行了,。
不知道中華文明還能撐多少年？

goodmo

{:soso_e101:}正如《地產(chǎn)霸權(quán)》所指出的：“這種極端的社會(huì)不公平現(xiàn)象,，不容于現(xiàn)代社會(huì)的文明,。歷史告訴我們，當(dāng)貧富懸殊達(dá)到高峰時(shí),，受壓迫者終會(huì)奮起革命,，與特權(quán)階級(jí)抗?fàn)帯,！?br /> 憶當(dāng)年：
{:soso_e102:}數(shù)風(fēng)流人物,，還看今朝 - 土地革命，八榮八恥,，槍桿子里出政權(quán),，為人民服務(wù)
看現(xiàn)在：
{:soso_e131:}qiang cai, quan di, guan shang gou jie...