這兩天,,央媽組織國內(nèi)24家主要代表銀行,,在北京召開了一場座談會,主題叫做“信貸結構優(yōu)化調(diào)整”,。
座談會的逼格非常高,,國內(nèi)大行悉數(shù)到場,基本決定了接下來一年內(nèi)全國的“信貸”趨勢,,而這個趨勢又和房地產(chǎn)息息相關,。
會議內(nèi)容過多,挑重點說:
1,、目前我國實體經(jīng)濟恢復還不牢固,,央行還要實施穩(wěn)健的貨幣政策,其中1.8萬億元再貸款再貼現(xiàn)政策,,讓利實體經(jīng)濟1.5萬億元,。
2、一穩(wěn)二進三改,,堅持“房住不炒”,,保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性,,實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度,,加大住房租賃金融支持力度。
概括一下就是:
經(jīng)濟復蘇的挺好,,但不太牢固,,需要繼續(xù)“放大水養(yǎng)魚”(水是貨幣,魚是小微企業(yè)),。下個階段的工作部署,,穩(wěn)字當頭,其中最重要就是房地產(chǎn),,實施好金融“審慎管理制度”,。
明白人都懂,“審慎管理”針對的就是年后火熱的“經(jīng)營貸炒房”,。
央行想把錢放進實體經(jīng)濟,,刺激小微企業(yè)發(fā)展,有些人卻打著經(jīng)營企業(yè)的幌子,,把錢都從銀行里套出來,,炒了房子。
這種行為就是“頂風作案”,。
現(xiàn)在全國各大城市紛紛響應專查組,,進行鋪網(wǎng)式打擊,還會根據(jù)情況查舊賬,,一些人的日子不會太好過,。
不過整體來看,只要水還在,,老百姓手上的錢還是會快速增加,,找不到理財方向,,兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)最終還會進樓市,,現(xiàn)在只不過是把直接進入樓市的這條管道給掐死了。
那么接下來房價將會怎么走呢,?下面子木幫大家分析,。
1
大灣區(qū)
四大一線城市是中國樓市風向標,如果用一年四季來區(qū)分,,現(xiàn)在的情況是:
廣州盛夏,、北京晚夏、上海深秋,、深圳嚴冬,。
廣深作為大灣區(qū)兩大核心城市,樓市冰火兩重天,有些人說是看不懂,。這個行情特點我在去年的文章還特地講過,。
把大灣區(qū)一劈兩半,右面是深圳為首的東部陣營,,左面是廣州帶領的西部陣營,。
深圳地少人多,長期供需矛盾,,高凈值人群聚集,,2020年疫情放水一定會刺激房價上漲,從而帶動東莞,、惠州樓市行情,。
深圳瘋狂的時候,根本沒上海北京什么事兒,,房價一夜50萬的跳漲,,為了“打新”,500萬認籌金的豪宅盤都是排著隊買,。
隨后深圳去跟長沙取經(jīng),,一輪接一輪出政策打壓,今年實在控制不住了,,出臺二手房價指導政策,,言外之意是:
“既然壓不住,那就甭賣了”,。
深圳入冬,,東莞強壓,惠州上調(diào)利率,,東部熄火,。這幾個城市不著急買,房價短時間起不來了,,但深圳,,今年年底大概率還會蓄力向上走,因為購房情緒依舊飽滿,。
2020年,,大灣區(qū)東部大漲,2021年必然是西部,,這是板塊的輪動效應的必然表現(xiàn),。
廣州年后房價啟動,之前的調(diào)控措施有些曖昧,,不出意外,,接下來會加碼打壓,,不然影響不好。廣州雖盛夏,,依舊可以上車,,這個城市的房價不算太高。
廣州打壓,,購買力外溢,,西部陣營受益。
事實上佛山已經(jīng)開始啟動周期,,能上車趕緊上,,中山僅限于臨深中通道板塊,其他地方意義不大,,但深中通道板塊有些炒過熱了,,不太建議大家高位接盤。
珠海房價2020年一整年都處于溫和上漲姿態(tài),,這個城市未來會很強,,橫琴板塊房價已經(jīng)是5萬打底,接下來其他版圖會跟著佛山響應,,進入盛夏,。
而且珠海限購目前較松,未來會成為新一輪投資熱土,,接下來我會寫專題文章給大家講述,,這里埋個坑。
2
長三角
上海是2021年第一輪重點打擊的對象,,現(xiàn)在被關了禁閉,,跟深圳成了難兄難弟,但上海的“余波”并沒有被抑制,。
“按下葫蘆浮起一堆瓢”,。
上海的樓市控住了,但客群的購買力還在,,必然會尋找周邊資產(chǎn)避險,。
第一梯隊是嘉興、昆山,、南通等這些超級衛(wèi)星城,。
比如昆山2月份成交了1700套新房,,相比去年翻了近10倍,;嘉興老破小都漲過了2萬/平,3月環(huán)比漲幅14.98%,,二手房成交很可能創(chuàng)造當?shù)貧v史紀錄,;南通二手房均價突破16255元/平米,年后平均漲幅每平米大概1500元左右。
昆山可以買,,與上海相連,,畢竟存在價差,經(jīng)濟也發(fā)達,,以后是上海產(chǎn)業(yè)溢出的主要陣地,。
嘉興目前房價有些過熱,當?shù)貥I(yè)主還在聯(lián)合哄抬房價,,炒作風氣嚴重,,非理性區(qū)間,此階段不建議跟風上車,,否則會被套牢,。
南通的概念還是兩年前的,而且前兩年房價大漲,,現(xiàn)在購買力還沒有修復,,完全是跟著節(jié)奏瞎起哄。
第二梯隊是江浙核心城市,,蘇州,、南京、杭州,、無錫,、寧波。
蘇州去年唱衰聲音很多,,但地表最強地級市不是徒有虛名,,強勁的經(jīng)濟又拉動新一波房價。
我一直認為蘇州是長三角地區(qū)房價洼地,,過去是現(xiàn)在也是,,縱使已經(jīng)漲過一輪了,但是相對于杭州,,南京來說存在價差,,城市基本面又很強,漲價在情理之中,。
這個城市能上就上,。
南京這兄弟恐怕是長三角,控價玩得最溜的城市,,深諳調(diào)控之道,,既不讓房價過熱也不讓房價停滯,去年溫和上漲5%左右,。
主要支撐面是經(jīng)濟,,去年疫情表現(xiàn)出眾,,又因為發(fā)布落戶政策,進一步加大對全省人口的吸引力,。今年預計也在5%的上漲范圍內(nèi),,可以上車。
杭州不用多說,,一直都是跟著深圳玩炒房的,,不過自家有資本,螞蟻金服慘遭打擊后,,局部市場信心波及了一段時間,,而后馬上復蘇。
2020年杭州二手房市場成交了10.2萬套,,市場火熱,,尤其奧體、未來科技城等熱點板塊漲幅達到40-60%,,學區(qū)和次新房的價格漲得比較厲害,,老破小一般。
整個城市分化比較嚴重,,對品質(zhì)物業(yè)的追求還是比較高的,。接下來可以上車,但要注重物業(yè)類型,。
一個做傳媒的朋友跟我說,,目前中國美女最多的城市,一個是成都一個是杭州,,美女多證明有錢人多,,有錢人多證明產(chǎn)業(yè)能力強,這是一個螺旋閉環(huán),。
所以在某種意義上講,,美女約等于房價。
無錫,、寧波這兩個城市經(jīng)濟很強,,但是去年被重點“關照”過,而且房價已經(jīng)漲過一輪了,,所以接下來也不會有什么聲音,,大家即使聽到火熱的風聲,,也要堅守自心,,捂緊口袋,,等待回調(diào)。
總之一個規(guī)律:
被政策強打過的城市,,除非這個城市經(jīng)濟存在嚴重供需矛盾,,否則房價一定會回調(diào),尤其是2020年被調(diào)控的城市,,今年要等到年底看行情,。
3
京津冀城市群
北京房價從去年下半年開始啟動,半年時間漲了大概10%左右,,核心區(qū)的學區(qū)房和次新房漲幅在30%左右,,老破小一般,和杭州一樣,,也是比較挑物業(yè)的,。
普漲不太可能,因為政策三天兩頭的出,,對買賣雙方的預期影響很嚴重,,現(xiàn)在房價動力有,但市場房源不多,。
北京和上,、深、廣一樣,,城內(nèi)壓制,,購買力一定會外溢。
但是北京又跟長三角,、珠三角不一樣,。
我之前跟大家講過,2020-2021年這波購買力,,一是因為放水,,二是因為疫情下,國外訂單向國內(nèi)大量轉(zhuǎn)移,,做生意的有了錢,,連帶整個社會財富效應起來了。
一富的是核心城市,,四大一線城市,,其次是強二線城市,二富的是長三角,、大灣區(qū),、東部沿海城市群等制造業(yè)強勁的城市。
京津冀受益面很窄,,北京購買力外溢能力也有限,,河北整個區(qū)域房價就沒有支撐點。
之前被稱為京津冀房價神話的唐山,,開年后也進入陰跌期,,掛牌放量的業(yè)主越來越多,,應了我之前的預測。
同理像保定,、衡水,、邯鄲、張家口市,、衡水等城市2021年也會繼續(xù)回調(diào)陰跌,,不必這時候上車。
北京外溢,,主要接駁點是北三縣和天津,。
北三縣依舊被限的死死的,房價這兩年被打到1萬多每平米,,完全沒有環(huán)一線城市衛(wèi)星城的模樣,,對比環(huán)滬的嘉興,環(huán)深廣的莞惠佛珠,,動輒2萬多的房價,,真的是太慘了。
但我反而感覺這是長期機會,。
北三縣樓市被北京接管后,,開始加碼限購,意圖非常明顯:
打造一個剛需接駁地,,壓住房價起基建,,基建起來做產(chǎn)業(yè),在這之前不可能放開,,否則房價大漲,,會制約人口流入。
北京越限制北三縣,,北三縣在全國的洼地價值就越突出,,未來的潛力空間就會越大。這期間有扛不住周期的投資者,,割肉離場,,也有沉得住氣的選手,與城市共生,,我相信后者一定會熬出頭,。
北京這輪外溢,最好的接駁點就是天津,,畢竟天津的科教是北漂一族夢寐以求的資源,,會有一波小陽春。
但天津之前講過,無論是新房還是二手房,,庫存嚴重,。
這注定城市分化很大,所以這階段上車,,要集中于學區(qū)房,,或者核心區(qū)的新房以及次新房。郊區(qū)的新房不要買,,容易被套死,,因為整個城市的購買力還在修復中,。
2021年注定會有一波局部小陽春,,然后繼續(xù)橫盤震蕩。個人建議不著急的購房者,,可以在下半年去二手房市場撿筍盤,。
石家莊我之前重點講過,這兩年回調(diào)嚴重,,又加上一輪疫情,,導致整個樓市特別凄涼,作為一個省會城市,,給人的感覺有些“憋屈”,。
但城市面就是這樣,不會為外界因素干擾,,而且北京的購買力也到不了這片區(qū)域,。
石家莊只能靠自己。
不過疫情打擊后,,石家莊房價已經(jīng)進入底部周期,,這段時間上車肯定是不會虧的,但也沒有大的漲勁,,具體還要看2022年了,。
4
買房之道
最后做一個小總結。
資本市場上有水,,樓市就會有行情,,這是定律。
政策端在壓制樓市,,維護樓市穩(wěn)定,,這個穩(wěn)是在金融風險管控上的穩(wěn),并不體現(xiàn)在房價上,,所以你會看到一些城市政策頻出,,但房價該漲還得漲,底層剛需購買力決定的,。
當然這個上漲是溫和的,,如果出現(xiàn)非理性大漲,,也會觸及金融風險。譬如深圳,,二手房指導價出臺,,之后是成都、西安,,還有更多的二線城市,。
買房之前,一定要判斷這個行情處于周期的哪個階段,,是萌芽期,,還是爬升期,是巔峰期,,還是回落期,。
每個城市都有自己的周期,比如嘉興非�,;�,,但我不建議你買,就是因為它進入了巔峰期,,城市又沒有非常強勁的基本面撐著,,一個政策你就被套死了。南通屬于回落期,,現(xiàn)在的行情只是蒙在表面上的假象,。
買房,一定要用投資的思維去做剛需的買賣,,一定要懂得踩周期控風險,,踩對了就是幾十萬的收益。
這些話你能理解,,就跑贏了80%的購房者,。 子木聊房 作者:子木
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