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這兩天,，央媽組織國內(nèi)24家主要代表銀行,，在北京召開了一場座談會,，主題叫做“信貸結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整”。
座談會的逼格非常高,，國內(nèi)大行悉數(shù)到場,，基本決定了接下來一年內(nèi)全國的“信貸”趨勢，而這個趨勢又和房地產(chǎn)息息相關(guān),。
會議內(nèi)容過多,，挑重點說：
1、目前我國實體經(jīng)濟恢復還不牢固,，央行還要實施穩(wěn)健的貨幣政策,，其中1.8萬億元再貸款再貼現(xiàn)政策，讓利實體經(jīng)濟1.5萬億元,。
2,、一穩(wěn)二進三改，堅持“房住不炒”,，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性,、一致性、穩(wěn)定性,，實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度,，加大住房租賃金融支持力度。
概括一下就是：
經(jīng)濟復蘇的挺好,，但不太牢固,，需要繼續(xù)“放大水養(yǎng)魚”（水是貨幣，魚是小微企業(yè)）,。下個階段的工作部署,，穩(wěn)字當頭，其中最重要就是房地產(chǎn),，實施好金融“審慎管理制度”,。
明白人都懂,，“審慎管理”針對的就是年后火熱的“經(jīng)營貸炒房”。
央行想把錢放進實體經(jīng)濟,，刺激小微企業(yè)發(fā)展,，有些人卻打著經(jīng)營企業(yè)的幌子，把錢都從銀行里套出來,，炒了房子,。
這種行為就是“頂風作案”。
現(xiàn)在全國各大城市紛紛響應(yīng)專查組,，進行鋪網(wǎng)式打擊,，還會根據(jù)情況查舊賬，一些人的日子不會太好過,。
不過整體來看,，只要水還在，老百姓手上的錢還是會快速增加,，找不到理財方向,，兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)最終還會進樓市，現(xiàn)在只不過是把直接進入樓市的這條管道給掐死了,。
那么接下來房價將會怎么走呢,？下面子木幫大家分析。
1
大灣區(qū)
四大一線城市是中國樓市風向標,，如果用一年四季來區(qū)分,，現(xiàn)在的情況是：
廣州盛夏、北京晚夏,、上海深秋,、深圳嚴冬。
廣深作為大灣區(qū)兩大核心城市,，樓市冰火兩重天,，有些人說是看不懂。這個行情特點我在去年的文章還特地講過,。
把大灣區(qū)一劈兩半,，右面是深圳為首的東部陣營，左面是廣州帶領(lǐng)的西部陣營,。
深圳地少人多,，長期供需矛盾，高凈值人群聚集,，2020年疫情放水一定會刺激房價上漲,，從而帶動東莞、惠州樓市行情,。
深圳瘋狂的時候,，根本沒上海北京什么事兒,，房價一夜50萬的跳漲，為了“打新”,，500萬認籌金的豪宅盤都是排著隊買,。
隨后深圳去跟長沙取經(jīng)，一輪接一輪出政策打壓,，今年實在控制不住了,，出臺二手房價指導政策，言外之意是：
“既然壓不住,，那就甭賣了”,。
深圳入冬，東莞強壓,，惠州上調(diào)利率,，東部熄火。這幾個城市不著急買,，房價短時間起不來了,，但深圳,，今年年底大概率還會蓄力向上走,，因為購房情緒依舊飽滿。
2020年,，大灣區(qū)東部大漲,，2021年必然是西部，這是板塊的輪動效應(yīng)的必然表現(xiàn),。
廣州年后房價啟動,，之前的調(diào)控措施有些曖昧，不出意外,，接下來會加碼打壓,，不然影響不好。廣州雖盛夏,，依舊可以上車,，這個城市的房價不算太高。
廣州打壓,，購買力外溢,，西部陣營受益。
事實上佛山已經(jīng)開始啟動周期,，能上車趕緊上,，中山僅限于臨深中通道板塊，其他地方意義不大,，但深中通道板塊有些炒過熱了,，不太建議大家高位接盤,。
珠海房價2020年一整年都處于溫和上漲姿態(tài)，這個城市未來會很強,，橫琴板塊房價已經(jīng)是5萬打底,，接下來其他版圖會跟著佛山響應(yīng)，進入盛夏,。
而且珠海限購目前較松,，未來會成為新一輪投資熱土，接下來我會寫專題文章給大家講述,，這里埋個坑,。
2
長三角
上海是2021年第一輪重點打擊的對象，現(xiàn)在被關(guān)了禁閉,，跟深圳成了難兄難弟,，但上海的“余波”并沒有被抑制。
“按下葫蘆浮起一堆瓢”,。
上海的樓市控住了,，但客群的購買力還在，必然會尋找周邊資產(chǎn)避險,。
第一梯隊是嘉興,、昆山、南通等這些超級衛(wèi)星城,。
比如昆山2月份成交了1700套新房,，相比去年翻了近10倍；嘉興老破小都漲過了2萬/平,，3月環(huán)比漲幅14.98%,，二手房成交很可能創(chuàng)造當?shù)貧v史紀錄；南通二手房均價突破16255元/平米,，年后平均漲幅每平米大概1500元左右,。
昆山可以買，與上海相連,，畢竟存在價差,，經(jīng)濟也發(fā)達，以后是上海產(chǎn)業(yè)溢出的主要陣地,。
嘉興目前房價有些過熱,，當?shù)貥I(yè)主還在聯(lián)合哄抬房價，炒作風氣嚴重,，非理性區(qū)間,，此階段不建議跟風上車，否則會被套牢。
南通的概念還是兩年前的,，而且前兩年房價大漲,，現(xiàn)在購買力還沒有修復，完全是跟著節(jié)奏瞎起哄,。
第二梯隊是江浙核心城市,，蘇州、南京,、杭州,、無錫、寧波,。
蘇州去年唱衰聲音很多,，但地表最強地級市不是徒有虛名，強勁的經(jīng)濟又拉動新一波房價,。
我一直認為蘇州是長三角地區(qū)房價洼地,，過去是現(xiàn)在也是，縱使已經(jīng)漲過一輪了,，但是相對于杭州,，南京來說存在價差，城市基本面又很強,，漲價在情理之中,。
這個城市能上就上。
南京這兄弟恐怕是長三角,，控價玩得最溜的城市,，深諳調(diào)控之道，既不讓房價過熱也不讓房價停滯,，去年溫和上漲5%左右。
主要支撐面是經(jīng)濟,，去年疫情表現(xiàn)出眾,，又因為發(fā)布落戶政策，進一步加大對全省人口的吸引力,。今年預計也在5%的上漲范圍內(nèi),，可以上車。
杭州不用多說,，一直都是跟著深圳玩炒房的,，不過自家有資本，螞蟻金服慘遭打擊后,，局部市場信心波及了一段時間,，而后馬上復蘇。
2020年杭州二手房市場成交了10.2萬套，市場火熱,，尤其奧體,、未來科技城等熱點板塊漲幅達到40-60%，學區(qū)和次新房的價格漲得比較厲害,，老破小一般,。
整個城市分化比較嚴重，對品質(zhì)物業(yè)的追求還是比較高的,。接下來可以上車,，但要注重物業(yè)類型。
一個做傳媒的朋友跟我說,，目前中國美女最多的城市,，一個是成都一個是杭州，美女多證明有錢人多,，有錢人多證明產(chǎn)業(yè)能力強,，這是一個螺旋閉環(huán)。
所以在某種意義上講,，美女約等于房價,。
無錫、寧波這兩個城市經(jīng)濟很強,，但是去年被重點“關(guān)照”過,，而且房價已經(jīng)漲過一輪了，所以接下來也不會有什么聲音,，大家即使聽到火熱的風聲,，也要堅守自心，捂緊口袋,，等待回調(diào),。
總之一個規(guī)律：
被政策強打過的城市，除非這個城市經(jīng)濟存在嚴重供需矛盾,，否則房價一定會回調(diào),，尤其是2020年被調(diào)控的城市，今年要等到年底看行情,。
3
京津冀城市群
北京房價從去年下半年開始啟動,，半年時間漲了大概10%左右，核心區(qū)的學區(qū)房和次新房漲幅在30%左右,，老破小一般,，和杭州一樣，也是比較挑物業(yè)的,。
普漲不太可能,，因為政策三天兩頭的出，對買賣雙方的預期影響很嚴重，現(xiàn)在房價動力有,，但市場房源不多,。
北京和上、深,、廣一樣,，城內(nèi)壓制，購買力一定會外溢,。
但是北京又跟長三角,、珠三角不一樣。
我之前跟大家講過,，2020-2021年這波購買力,，一是因為放水，二是因為疫情下,，國外訂單向國內(nèi)大量轉(zhuǎn)移,，做生意的有了錢，連帶整個社會財富效應(yīng)起來了,。
一富的是核心城市,，四大一線城市，其次是強二線城市,，二富的是長三角,、大灣區(qū)、東部沿海城市群等制造業(yè)強勁的城市,。
京津冀受益面很窄,，北京購買力外溢能力也有限，河北整個區(qū)域房價就沒有支撐點,。
之前被稱為京津冀房價神話的唐山,，開年后也進入陰跌期，掛牌放量的業(yè)主越來越多,，應(yīng)了我之前的預測,。
同理像保定、衡水,、邯鄲、張家口市,、衡水等城市2021年也會繼續(xù)回調(diào)陰跌,，不必這時候上車。
北京外溢,，主要接駁點是北三縣和天津,。
北三縣依舊被限的死死的，房價這兩年被打到1萬多每平米，完全沒有環(huán)一線城市衛(wèi)星城的模樣,，對比環(huán)滬的嘉興,，環(huán)深廣的莞惠佛珠，動輒2萬多的房價,，真的是太慘了,。
但我反而感覺這是長期機會。
北三縣樓市被北京接管后,，開始加碼限購,，意圖非常明顯：
打造一個剛需接駁地，壓住房價起基建,，基建起來做產(chǎn)業(yè),，在這之前不可能放開，否則房價大漲,，會制約人口流入,。
北京越限制北三縣，北三縣在全國的洼地價值就越突出,，未來的潛力空間就會越大,。這期間有扛不住周期的投資者，割肉離場,，也有沉得住氣的選手,，與城市共生，我相信后者一定會熬出頭,。
北京這輪外溢,，最好的接駁點就是天津，畢竟天津的科教是北漂一族夢寐以求的資源,，會有一波小陽春,。
但天津之前講過，無論是新房還是二手房,，庫存嚴重,。
這注定城市分化很大，所以這階段上車,，要集中于學區(qū)房,，或者核心區(qū)的新房以及次新房。郊區(qū)的新房不要買,，容易被套死,，因為整個城市的購買力還在修復中。
2021年注定會有一波局部小陽春,，然后繼續(xù)橫盤震蕩,。個人建議不著急的購房者,，可以在下半年去二手房市場撿筍盤。
石家莊我之前重點講過,，這兩年回調(diào)嚴重,，又加上一輪疫情，導致整個樓市特別凄涼,，作為一個省會城市,，給人的感覺有些“憋屈”。
但城市面就是這樣,，不會為外界因素干擾,，而且北京的購買力也到不了這片區(qū)域。
石家莊只能靠自己,。
不過疫情打擊后,，石家莊房價已經(jīng)進入底部周期，這段時間上車肯定是不會虧的,，但也沒有大的漲勁,，具體還要看2022年了。
4
買房之道
最后做一個小總結(jié),。
資本市場上有水,，樓市就會有行情，這是定律,。
政策端在壓制樓市,，維護樓市穩(wěn)定，這個穩(wěn)是在金融風險管控上的穩(wěn),，并不體現(xiàn)在房價上,，所以你會看到一些城市政策頻出，但房價該漲還得漲,，底層剛需購買力決定的,。
當然這個上漲是溫和的，如果出現(xiàn)非理性大漲,，也會觸及金融風險,。譬如深圳，二手房指導價出臺,，之后是成都,、西安，還有更多的二線城市,。
買房之前,，一定要判斷這個行情處于周期的哪個階段，是萌芽期,，還是爬升期,，是巔峰期，還是回落期,。
每個城市都有自己的周期,，比如嘉興非常火,，但我不建議你買,，就是因為它進入了巔峰期，城市又沒有非常強勁的基本面撐著,，一個政策你就被套死了,。南通屬于回落期，現(xiàn)在的行情只是蒙在表面上的假象,。
買房,，一定要用投資的思維去做剛需的買賣，一定要懂得踩周期控風險,，踩對了就是幾十萬的收益,。
這些話你能理解，就跑贏了80%的購房者,。 子木聊房 作者：子木
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發(fā)表于 2021-3-30 15:31:23
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