城市居,，大不易。
根據(jù)易居研究院發(fā)布的數(shù)據(jù),，2018年,，受監(jiān)測的中國50個城市房價收入比均值為13.9，相比2017年的14.1下降了1.4％,。
“房價收入比”首降,，這是2018年樓市下行的體現(xiàn)。不過,，與樓市整體趨勢的下行相比,，主要一二線城市的房價收入比仍舊居高不下,，部分城市房價收入比相比于2014年翻了一番。
哪些城市房價收入比過高,？哪些城市處于合理水平,？房價收入比的高低，對于未來城市房價有何影響,？
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01房價收入比排行：深圳最高,，長沙最低，三亞趕超北上廣
$ C. u- s4 W, x$ X6 Q# [" i什么是房價收入比,？
房價收入比,，顧名思義，就是房價與收入之比,，一般以住房總價與家庭年收入之比來計算,。這一指標衡量的是普通居民家庭購房的難度——不吃不喝要多少年才能夠買得起一套房。
這是2018年全國50個主要城市的房價收入比：
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& h% E% \1 s, h# A; R0 @' B整體來看,，以房價收入比來衡量,，深圳全國最高，長沙最低,。而深圳,、三亞、上海,、北京,、廈門、福州等6城房價收入比超過20,，這意味著在這些城市,，普通家庭不吃不喝要20年以上，方能供得起一套房,。
值得一提的是,，深圳房價收入比已經(jīng)連續(xù)多年位居全國榜首，2018年房價收入比高達34.2,，不僅遠超北京上海,，而且接近廣州兩倍。
一般而言,，在發(fā)達國家,，房價收入比3-6為合理水平；而對于發(fā)展中國家而言,，經(jīng)濟飛速發(fā)展,，住房需求快速釋放，房價多半都會經(jīng)歷快速上漲過程,。以此來看,，房價收入比6-9均可視作合理水平。
以此來看,，在全國50個主要城市中,，只有長沙、烏魯木齊,、煙臺,、韶關、沈陽,、洛陽,、貴陽等城市處于合理水平。
與2014年相比,，幾乎所有城市房價收入都大幅提升,。
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* `" @0 ]" C- V6 B ~6 t: y" i經(jīng)濟規(guī)模不弱,，城鎮(zhèn)居民可支配收入同樣不弱，長沙房價收入比為何常年墊底,？
這要從長沙樓市走勢說起,。在2016-2018年的樓市上行周期中，長沙啟動最晚,，結(jié)束時間最早,。
長沙之所以啟動最晚,，是因為在2012-2014年，長沙供地井噴,，帶來大量住宅供應入市,，從而“拖累”了房價啟動的速度。直到2015年和2016年,，長沙有意收縮土地供應,，房價終于步其他二線城市后塵上漲。
然而,，長沙房價啟動未久,，12歲兒童和85歲老人搖號中簽等亂象頻發(fā)，當?shù)攸h報帶頭質(zhì)問樓市調(diào)控,。隨后,，長沙打響了聲勢浩大的“反炒房戰(zhàn)”，樓市調(diào)控接二連三,，幾乎所有政策漏洞都被堵上,。
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! p e0 L' s5 }% b長沙不僅打擊捂盤惜售，而且限購政策全面升級,。以往在長沙,，落戶即可購房，而按照新規(guī),，新落戶必須滿1年或繳納兩年社保,，方能獲得購房資格，這就相當于堵住了“搶人大戰(zhàn)=變相松綁限購”的政策漏洞,。
不僅如此,，在長沙，父母投靠子女兩年內(nèi)不得作為單獨家庭購房,，未成年人和集體戶口大學生不得購房,，夫妻離婚按原有家庭套數(shù)限制購房……同時，企業(yè)購房被叫停,，限售加碼到4年,，重拳出擊之下，長沙樓市直接消停,。
長沙的經(jīng)驗說明,，只要按照人口流入速度加大土地供應，只要不任由政策到處漏風,，只要保護剛需限制投機,，樓市調(diào)控的威力遠遠比想象中要高。
當然,，反炒房戰(zhàn)能否堅持到底,，考驗著所有城市,。
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03三亞廈門：外來投資者的狂歡
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三亞和廈門一直都是異數(shù)，房價雙雙趕超一線城市,。
這兩大城市都是旅游城市,，環(huán)境氣候宜人,，投資和投機需求向來極為突出,。所以，外來需求相對強勁,，房價早已與本地居民收入相脫離,，因此導致房價收入比居高不下。
先說廈門,，2016年限購升級之前,，廈門樓市的外來需求高達70%以上，且以福建省內(nèi)的購房者為主,。福建民營經(jīng)濟相對發(fā)達,，手頭有富余資金的小企業(yè)主比較多，而廈門正是他們投資購房的首選地,。
同時,，廈門城市規(guī)模不大，面積不到廣州的1/3,，尤其是島內(nèi)土地基本開發(fā)殆盡,，這就導致廈門房價趕超一線城市。
與廈門相比,，三亞更有甚之,。數(shù)據(jù)顯示，近年來,，三亞島外購房者比例保持在85％以上,。
若論對房地產(chǎn)的依賴度，三亞在全國沒有對手,。2018年,，三亞房地產(chǎn)投資依賴度高達67.7%，位居全國首位,。與之對比,，深圳的房地產(chǎn)投資依賴度僅為10.8%，而北上廣全部低于15%,。
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正因為如此,，當樓市調(diào)控不斷加碼，廈門樓市率先經(jīng)歷一波過山車,，最高跌幅高達20%以上,，直到2019年春節(jié)前后方才企穩(wěn),。
三亞也是如此。2018年海南全域限購之后,，三亞樓市應聲而落,，當年房地產(chǎn)開發(fā)投資大降20%以上，這是過去多年都不曾出現(xiàn)的情況,。
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04哪些城市需要特別注意,？
, U7 O0 f, X; c6 o: i衡量一個城市房價是否合理，有兩大指標,。
一個是房價收入比,，即住房總價與家庭可支配收入之比；另一個是租金回報率,，即租金與房價之比,。顯然，房價收入比越高,，購房負擔越重,；租金回報率越低,，房地產(chǎn)市場泡沫程度就越高,。
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+ G n2 {: D& G9 W0 y綜合來看,，廈門,、三亞,、福州,、石家莊的房價收入比和租金回報率都相對突出,。房價收入比高,，租金回報率低,，這些城市值得給予特別注意,。
當然，這并不能一概而論,。
房價收入比,，衡量的是普通家庭的購房負擔。而房價天花板到底有多高,，則是由高收入者決定,。
所以，對于一二線城市來說,，房價收入比過高,，并不一定意味著泡沫風險。但對于三四線城市來說,，房價收入比過高,，甚至超過二線城市，則必然存在著泡沫風險。
同理,，在房價上升周期中,，因為房價漲幅過快，而租金則受到收入的約束,，租金回報率顯得異常之低,，也是正常的。
然而,，一旦樓市進入下半場,，房價上漲預期不復存在，那么租金回報率就成為衡量一個城市房價泡沫程度的重要標志,。
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05幾個結(jié)論
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房價收入比雖然無法衡量樓市泡沫程度,，但對于購房投資并非毫無用處,。
其一,，經(jīng)濟、收入和人口基本面相似的城市,，房價收入比越低,，樓市安全邊際就越高，反之同理,。換句話說,，在剝離投機屬性之外，房價存在向基本面回歸的傾向,。一些比長沙房價收入比還高的三四線城市,，需要謹慎了。
其二,，靠外來投資或投機支撐的城市,，樓市容易受到調(diào)控政策影響，波動頻繁,。一旦樓市調(diào)控收緊,，樓市就會應聲而落；一旦樓市調(diào)控松綁,，樓市也會迅速反彈,。這是兩面性所在，也是這類城市的投資機遇所在,。
其三,，房價收入比快速上升的城市，需要謹慎,。這意味著,，房價漲幅遠遠超過居民收入漲幅，整個城市的平均購房負擔上升過快，這對于樓市的可持續(xù)性并不利,。
其四,，樓市上半場和下半場的玩法完全不同。樓市上半場是普漲行情,，閉著眼買房都能從中獲利,；樓市下半場，普漲行情結(jié)束,，樓市大分化開啟,，一二線與三四線，人口流入的城市與人口流出的城市,，經(jīng)濟向好的城市與經(jīng)濟衰退的城市,，將會產(chǎn)生巨大懸殊。
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本文來源：國民經(jīng)略（ID：guominjinglve）
作者：凱風
發(fā)表于 2019-3-29 10:51:08
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