城市居，大不易,。
根據(jù)易居研究院發(fā)布的數(shù)據(jù),，2018年，受監(jiān)測的中國50個城市房價收入比均值為13.9,，相比2017年的14.1下降了1.4％,。
“房價收入比”首降，這是2018年樓市下行的體現(xiàn)。不過,，與樓市整體趨勢的下行相比,，主要一二線城市的房價收入比仍舊居高不下，部分城市房價收入比相比于2014年翻了一番,。
哪些城市房價收入比過高,？哪些城市處于合理水平？房價收入比的高低,，對于未來城市房價有何影響,？
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01房價收入比排行：深圳最高，長沙最低,，三亞趕超北上廣
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什么是房價收入比,？
房價收入比，顧名思義,，就是房價與收入之比,，一般以住房總價與家庭年收入之比來計算。這一指標衡量的是普通居民家庭購房的難度——不吃不喝要多少年才能夠買得起一套房,。
這是2018年全國50個主要城市的房價收入比：
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k- S6 N9 I9 W; t整體來看,，以房價收入比來衡量，深圳全國最高,，長沙最低,。而深圳、三亞,、上海,、北京、廈門,、福州等6城房價收入比超過20,，這意味著在這些城市，普通家庭不吃不喝要20年以上,，方能供得起一套房,。
值得一提的是，深圳房價收入比已經(jīng)連續(xù)多年位居全國榜首,，2018年房價收入比高達34.2,，不僅遠超北京上海，而且接近廣州兩倍,。
一般而言,，在發(fā)達國家，房價收入比3-6為合理水平,；而對于發(fā)展中國家而言,，經(jīng)濟飛速發(fā)展,，住房需求快速釋放，房價多半都會經(jīng)歷快速上漲過程,。以此來看,，房價收入比6-9均可視作合理水平。
以此來看,，在全國50個主要城市中,，只有長沙、烏魯木齊,、煙臺,、韶關(guān)、沈陽,、洛陽,、貴陽等城市處于合理水平。
與2014年相比,，幾乎所有城市房價收入都大幅提升,。
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經(jīng)濟規(guī)模不弱，城鎮(zhèn)居民可支配收入同樣不弱,，長沙房價收入比為何常年墊底,？
這要從長沙樓市走勢說起。在2016-2018年的樓市上行周期中，長沙啟動最晚,，結(jié)束時間最早,。
長沙之所以啟動最晚，是因為在2012-2014年,，長沙供地井噴,，帶來大量住宅供應(yīng)入市，從而“拖累”了房價啟動的速度,。直到2015年和2016年,，長沙有意收縮土地供應(yīng)，房價終于步其他二線城市后塵上漲,。
然而,，長沙房價啟動未久，12歲兒童和85歲老人搖號中簽等亂象頻發(fā),，當?shù)攸h報帶頭質(zhì)問樓市調(diào)控,。隨后，長沙打響了聲勢浩大的“反炒房戰(zhàn)”,，樓市調(diào)控接二連三,，幾乎所有政策漏洞都被堵上。
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( W* U5 G9 _5 H! d; H) G; W9 \: P長沙不僅打擊捂盤惜售,，而且限購政策全面升級,。以往在長沙，落戶即可購房,，而按照新規(guī),，新落戶必須滿1年或繳納兩年社保，方能獲得購房資格,，這就相當于堵住了“搶人大戰(zhàn)=變相松綁限購”的政策漏洞,。
不僅如此，在長沙,，父母投靠子女兩年內(nèi)不得作為單獨家庭購房,，未成年人和集體戶口大學生不得購房，夫妻離婚按原有家庭套數(shù)限制購房……同時,，企業(yè)購房被叫停,，限售加碼到4年，重拳出擊之下,，長沙樓市直接消停,。
長沙的經(jīng)驗說明，只要按照人口流入速度加大土地供應(yīng),，只要不任由政策到處漏風,，只要保護剛需限制投機,，樓市調(diào)控的威力遠遠比想象中要高。
當然,，反炒房戰(zhàn)能否堅持到底,，考驗著所有城市。
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03三亞廈門：外來投資者的狂歡
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三亞和廈門一直都是異數(shù),，房價雙雙趕超一線城市,。
這兩大城市都是旅游城市，環(huán)境氣候宜人,，投資和投機需求向來極為突出,。所以，外來需求相對強勁,，房價早已與本地居民收入相脫離,，因此導(dǎo)致房價收入比居高不下。
先說廈門,，2016年限購升級之前,，廈門樓市的外來需求高達70%以上，且以福建省內(nèi)的購房者為主,。福建民營經(jīng)濟相對發(fā)達,，手頭有富余資金的小企業(yè)主比較多，而廈門正是他們投資購房的首選地,。
同時,，廈門城市規(guī)模不大，面積不到廣州的1/3,，尤其是島內(nèi)土地基本開發(fā)殆盡，這就導(dǎo)致廈門房價趕超一線城市,。
與廈門相比,，三亞更有甚之。數(shù)據(jù)顯示,，近年來,，三亞島外購房者比例保持在85％以上。
若論對房地產(chǎn)的依賴度,，三亞在全國沒有對手,。2018年，三亞房地產(chǎn)投資依賴度高達67.7%,，位居全國首位,。與之對比，深圳的房地產(chǎn)投資依賴度僅為10.8%,，而北上廣全部低于15%,。
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& n% g9 {( {/ s# i2 D, l; G! p正因為如此,，當樓市調(diào)控不斷加碼，廈門樓市率先經(jīng)歷一波過山車,，最高跌幅高達20%以上,，直到2019年春節(jié)前后方才企穩(wěn)。
三亞也是如此,。2018年海南全域限購之后,，三亞樓市應(yīng)聲而落，當年房地產(chǎn)開發(fā)投資大降20%以上,，這是過去多年都不曾出現(xiàn)的情況,。
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04哪些城市需要特別注意？
; Z1 [' ]5 }- b% q衡量一個城市房價是否合理,，有兩大指標,。
一個是房價收入比，即住房總價與家庭可支配收入之比,；另一個是租金回報率,，即租金與房價之比。顯然,，房價收入比越高,，購房負擔越重；租金回報率越低,，房地產(chǎn)市場泡沫程度就越高,。
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綜合來看，廈門,、三亞,、福州、石家莊的房價收入比和租金回報率都相對突出,。房價收入比高,，租金回報率低，這些城市值得給予特別注意,。
當然,，這并不能一概而論。
房價收入比,，衡量的是普通家庭的購房負擔,。而房價天花板到底有多高，則是由高收入者決定,。
所以,，對于一二線城市來說，房價收入比過高,，并不一定意味著泡沫風險,。但對于三四線城市來說,，房價收入比過高，甚至超過二線城市,，則必然存在著泡沫風險,。
同理，在房價上升周期中,，因為房價漲幅過快,，而租金則受到收入的約束，租金回報率顯得異常之低,，也是正常的,。
然而，一旦樓市進入下半場,，房價上漲預(yù)期不復(fù)存在,，那么租金回報率就成為衡量一個城市房價泡沫程度的重要標志。
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05幾個結(jié)論
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房價收入比雖然無法衡量樓市泡沫程度,，但對于購房投資并非毫無用處,。
其一，經(jīng)濟,、收入和人口基本面相似的城市,，房價收入比越低，樓市安全邊際就越高,，反之同理,。換句話說，在剝離投機屬性之外,，房價存在向基本面回歸的傾向,。一些比長沙房價收入比還高的三四線城市，需要謹慎了,。
其二,，靠外來投資或投機支撐的城市，樓市容易受到調(diào)控政策影響,，波動頻繁。一旦樓市調(diào)控收緊,，樓市就會應(yīng)聲而落,；一旦樓市調(diào)控松綁，樓市也會迅速反彈,。這是兩面性所在,，也是這類城市的投資機遇所在。
其三,，房價收入比快速上升的城市,，需要謹慎,。這意味著，房價漲幅遠遠超過居民收入漲幅,，整個城市的平均購房負擔上升過快,，這對于樓市的可持續(xù)性并不利。
其四,，樓市上半場和下半場的玩法完全不同,。樓市上半場是普漲行情，閉著眼買房都能從中獲利,；樓市下半場,，普漲行情結(jié)束，樓市大分化開啟,，一二線與三四線,，人口流入的城市與人口流出的城市，經(jīng)濟向好的城市與經(jīng)濟衰退的城市,，將會產(chǎn)生巨大懸殊,。
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本文來源：國民經(jīng)略（ID：guominjinglve）
作者：凱風
發(fā)表于 2019-3-29 10:51:08
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