本帖最后由 張麻子 于 2019-4-16 15:32 編輯 * k+ A$ A/ Q- @* {
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近年來(lái)，中國(guó)炒房團(tuán)的“威名”四起，日本,、澳大利亞、加拿大等地遍布他們的身影,。
但有一個(gè)國(guó)家卻得以“幸免”,，那就是德國(guó)。 要知道,，德國(guó)是世界第四大經(jīng)濟(jì)體,，僅次于美國(guó)、中國(guó)和日本,，德國(guó)也是歐洲最大經(jīng)濟(jì)體,，比英、法等國(guó)的體量都要大一些,。 然而就房?jī)r(jià)而言,，在主要發(fā)達(dá)國(guó)家中，德國(guó)比美,、英,、法、日都要低一些,，而且長(zhǎng)期穩(wěn)定,，沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)嚴(yán)重的泡沫或危機(jī)，可謂是獨(dú)樹(shù)一幟,。 那么，究竟是什么樣的原因造成的,？對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)是否有借鑒意義,？庫(kù)叔分享北京大學(xué)國(guó)家發(fā)展研究院徐遠(yuǎn)教授的一篇文章,，看看德國(guó)低房?jī)r(jià)背后的“秘密”。 ( Y, R% e! V& K) L' f
1 德國(guó)的房?jī)r(jià)到底低不低,？ 橫向來(lái)比較的話(huà),，德國(guó)主要大城市的房?jī)r(jià)水平略低于歐洲其他大城市。在歐洲的主要大城市中,，倫敦的房?jī)r(jià)最高,，巴黎次之，然后就是慕尼黑,、羅馬和斯德哥爾摩等,。柏林作為德國(guó)的首都和德國(guó)最大的城市，其房?jī)r(jià)只有德國(guó)另一城市慕尼黑的一半,，和莫斯科的差不多（如圖11–1所示）,。看數(shù)據(jù)的話(huà),，慕尼黑的人均收入和消費(fèi)支出,，都明顯高于柏林。 【注：柏林當(dāng)?shù)卣{(diào)查機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn),，2015年,，在慕尼黑，每個(gè)月的房租,、食品等生活費(fèi)為2045歐元（折合人民幣約15476元）,，人均月收入為2272歐元（折合人民幣約17194元）；在柏林,，人均凈收入為1799歐元（折合人民幣約13614元）,，生活費(fèi)約為1583歐元（折合人民幣約11980元）。德國(guó)經(jīng)濟(jì)研究所（IW）每年都根據(jù)人口發(fā)展趨勢(shì),、勞動(dòng)力市場(chǎng),、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、文化科研水平和創(chuàng)新力指數(shù)等評(píng)分指標(biāo)對(duì)德國(guó)69個(gè)超過(guò)10萬(wàn)居民人口的城市和地區(qū)進(jìn)行綜合實(shí)力排名,。在2015年和2016年的排名中,，慕尼黑一直是第一名，許多國(guó)際大公司,、金融機(jī)構(gòu)和保險(xiǎn)公司的總部都設(shè)在慕尼黑,，而柏林排在40名左右�,！� . Z$ z0 l7 p, A, C* E; a" I
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但與此同時(shí),，我們發(fā)現(xiàn)其實(shí)德國(guó)的房?jī)r(jià)也不是特別低，慕尼黑的房?jī)r(jià)和巴黎的差不太多,。這一點(diǎn)應(yīng)和最近幾年德國(guó)房?jī)r(jià)的快速上漲有關(guān),。2012年以來(lái),，柏林、慕尼黑的房?jī)r(jià)增速比倫敦還要快一點(diǎn),，且遠(yuǎn)快于巴黎,。萊坊房地產(chǎn)咨詢(xún)公司（Knight Frank）發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2017年德國(guó)柏林的房?jī)r(jià)漲幅達(dá)到20.5%,，慕尼黑的房?jī)r(jià)漲幅為13.8%,。 不僅柏林和慕尼黑的房?jī)r(jià)上漲很快，德國(guó)其他大中城市的房?jī)r(jià)也上漲得很快,。2012年以來(lái),，德國(guó)很多大城市的房?jī)r(jià)漲幅都在50%以上。雖然,，德國(guó)漢堡的房?jī)r(jià)有所下降,，但也主要是因?yàn)樵瓉?lái)的房?jī)r(jià)偏高，2012年的時(shí)候房子每平方米的單價(jià)已經(jīng)有6500多美元（折合人民幣約43798元）,，而當(dāng)時(shí)柏林的房?jī)r(jià)才3000美元（折合人民幣約20214元）出頭,。由此可見(jiàn)，經(jīng)濟(jì)基本面較好的德國(guó),，房?jī)r(jià)也慢慢趕上來(lái)了,，并不是特別低，而經(jīng)濟(jì)基本面不太好的意大利,、俄羅斯,，其大城市房?jī)r(jià)還在下降中。 9 l2 }$ C+ v- u5 \3 ?
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剛才是橫向比較,。如果從縱向進(jìn)行比較的話(huà),，德國(guó)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期以來(lái)的增長(zhǎng)速度的確比較慢。從1985年至2015年的30年里,，德國(guó)房?jī)r(jià)僅上漲了50%,。作為比較，同期的澳大利亞,、英國(guó)的房?jī)r(jià)上漲了400%-500%,，美國(guó)、法國(guó)和加拿大的房?jī)r(jià)也都至少上漲了100%,。 除了房?jī)r(jià)的上漲,，一些國(guó)家也經(jīng)歷了房地產(chǎn)泡沫破滅所引發(fā)的危機(jī)。日本在1985年至1991年經(jīng)歷了房地產(chǎn)泡沫破滅的過(guò)程,。1991年房?jī)r(jià)大跌之后,，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直萎靡不振，2015年年底的實(shí)際房?jī)r(jià)指數(shù)還低于1995年年底的水平,。不僅僅是日本,，美國(guó)也經(jīng)歷過(guò)房地產(chǎn)泡沫所引發(fā)的危機(jī),，2007年美國(guó)房地產(chǎn)泡沫破裂所引發(fā)的次貸危機(jī)，最終演變?yōu)槿蚍秶慕鹑谖C(jī),。此外，在1990年前后,，一些北歐國(guó)家也出現(xiàn)過(guò)一次較為嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫,。 放眼望去，在全球主要的國(guó)家中,，唯有德國(guó)沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫和危機(jī),。那么，德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定,，房?jī)r(jià)較為親民的原因是什么呢,？
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2 城市化水平高 & P; u5 A# Z& v( G7 u# p
德國(guó)作為早期的工業(yè)化強(qiáng)國(guó)，城市化水平一直比較高,。早在1970年,，德國(guó)城鎮(zhèn)人口占比就達(dá)到了72.3%，進(jìn)一步城鎮(zhèn)化的空間不大,。到2016年,，德國(guó)的城鎮(zhèn)化水平為75.5%，城鎮(zhèn)人口變化少,，由此引發(fā)的對(duì)城市地產(chǎn)的增量需求較少,。 除此之外，德國(guó)的城市體系呈多中心化,，城市數(shù)量多,，且分布較為均勻，形成了星羅棋布的中,、小城市圈,，單個(gè)城市的人口規(guī)模相對(duì)較小。 根據(jù)世界經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織（OECD）2014年的統(tǒng)計(jì),，德國(guó)第一大城市柏林的都市圈人口僅有440萬(wàn),，占總?cè)丝诘谋壤齼H為5.44%。作為比較,，同為西歐國(guó)家的英國(guó),、法國(guó)的人口分布比較集中，第一大都市區(qū)倫敦,、巴黎人口均在1200萬(wàn)以上,，分別占全國(guó)總?cè)丝诘?9.2%、18.2%,。 德國(guó)人口的相對(duì)分散,，還表現(xiàn)在城市的規(guī)模分布上,。德國(guó)有11個(gè)人口在100萬(wàn)以上的中型都市，且排名在前面的幾個(gè)大城市的規(guī)模相差不大,。作為比較,，英國(guó)、法國(guó)的第二大都市區(qū)的人口,，都沒(méi)有超過(guò)200萬(wàn),，和第一大城市的差距很大，而且人口在100萬(wàn)以上的都市區(qū)只有5,、6個(gè),，人口主要集中在最大的城市中。 & L: E" I3 x2 r2 Y4 w
【注：2014年德國(guó)總?cè)丝跒?089萬(wàn),，法國(guó)為6620萬(wàn),，英國(guó)為6451萬(wàn)。數(shù)據(jù)來(lái)源：OECD】 : c! h* m2 ~% }# k1 Z/ z; V$ ~
德國(guó)城市群的均衡發(fā)展,，源于地理,、政治、歷史多方面的因素,。德國(guó)的城市主要沿幾大河流及其支流分布：西部的萊茵河（科隆,、杜塞爾多夫、法蘭克福）,，東部的易北河（柏林,、漢堡）和南部的多瑙河（斯圖加特、慕尼黑）,。這三條河流各自的輻射區(qū)域,，基本把德國(guó)的領(lǐng)土覆蓋完了，而且各自造就了較大的城市,。東有柏林,，西有科隆，北有漢堡,，南有慕尼黑,，沒(méi)有出現(xiàn)某一方位一家獨(dú)大的情況。 在歷史上,，德國(guó)經(jīng)歷過(guò)“日耳曼民族神圣羅馬帝國(guó)”時(shí)期,。在那個(gè)歷史時(shí)期，帝國(guó)由數(shù)百個(gè)更小的附屬單位組成,，其中有侯國(guó),、公國(guó)、郡縣和自由城市等。各地基本處于自治狀態(tài),，擁有自己的軍隊(duì),、朝廷，甚至有收稅的權(quán)力,，每個(gè)侯國(guó)的最大城市都可以算是一個(gè)小的經(jīng)濟(jì)中心,。 （圖為日耳曼民族神圣羅馬帝國(guó)國(guó)旗） # A& C8 Y! ]( Z. E) a3 i+ T
直到19世紀(jì)后期，柏林才正式成為德國(guó)的首都,，人口才開(kāi)始向柏林集中,。由于以前侯國(guó)的主要城市已經(jīng)累積了一定人口，形成了一定的城市規(guī)模和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ),，再加上柏林作為首都的時(shí)間較短，所以德國(guó)人口分布相對(duì)分散,。 第二次世界大戰(zhàn)結(jié)束后,，德國(guó)被分割為民主德國(guó)和聯(lián)邦德國(guó)兩個(gè)部分，而曾經(jīng)的帝國(guó)首都柏林,，自身還分裂成了西柏林與東柏林,。這樣的局勢(shì)，導(dǎo)致柏林的發(fā)展受限,，以致難以成為第一大城市,。 德國(guó)的城際交通設(shè)施完善，各個(gè)城市的基礎(chǔ)設(shè)施水平比較平均,。德國(guó)大中小城市之間以及城鄉(xiāng)之間的基礎(chǔ)設(shè)施,、工作機(jī)會(huì)、社會(huì)保障,、就醫(yī)條件等幾乎無(wú)差異,，德國(guó)小城鎮(zhèn)的通訊、電力,、供水等設(shè)施與大都市相比絲毫不差,，醫(yī)院、學(xué)校,、購(gòu)物場(chǎng)所等一應(yīng)俱全,。 因此，很多德國(guó)的大企業(yè)并非出自大城市,，比如大眾集團(tuán)的總部位于人口只有12萬(wàn)的沃爾夫斯堡,，城中接近一半的人口都在大眾集團(tuán)工作。所以,，德國(guó)人對(duì)于居住地有足夠多的選擇,，不必?cái)D“獨(dú)木橋”般涌進(jìn)大城市以獲得更好的工作機(jī)會(huì)和社會(huì)地位，反而中小城鎮(zhèn)對(duì)他們的吸引力更大一些。
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德國(guó)各個(gè)城市都有自己的特點(diǎn)和定位,，形成了自己的競(jìng)爭(zhēng)力,。柏林是文化、工業(yè)中心,；漢堡是最重要的海港和最大的外貿(mào)中心,；慕尼黑是博覽會(huì)之都、啤酒城,，是生物工程學(xué),、軟件及服務(wù)業(yè)的中心；科隆是媒體業(yè)中心,、香水之都和化工中心,；斯圖加特是汽車(chē)城；法蘭克福是金融中心,；杜塞爾多夫是模特之都,；多特蒙德是煤鋼基地；萊比錫是歷史名城,。這些具有獨(dú)自定位的城市,，為德國(guó)經(jīng)濟(jì)的均衡發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。
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3 人口老齡化嚴(yán)重,，物價(jià)平穩(wěn)
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人口老齡化是高收入國(guó)家的普遍現(xiàn)象,，其中日本、德國(guó)尤為嚴(yán)重,。2016年,，德國(guó)65歲以上人口占比達(dá)到21.27%，僅次于日本（26.56%）,，超過(guò)法國(guó)（19.36%）,、英國(guó)（18.35%）和美國(guó)（15.03%）等國(guó)家的水平。作為比較,，世界平均水平為8.48%,，中國(guó)為10.12%。 人口老齡化的直接影響,，是新增人口減少,，增量住房需求較少，減輕了房?jī)r(jià)的上漲壓力,。由于老年人較多,，人口流動(dòng)也會(huì)減少，使得住房的需求相對(duì)穩(wěn)定,，這也是一個(gè)穩(wěn)定房?jī)r(jià)的因素,。 此外，“二戰(zhàn)”后德國(guó)物價(jià)平穩(wěn)，從1955年到2017年的62年里,，物價(jià)上漲了3.86倍,，年化通脹率僅為2.6%。和其他歐美國(guó)家相比,，這個(gè)年化通脹率是很低的,。例如，同期英國(guó)物價(jià)上漲了19.18倍,，年化通脹率為5.0%,；美國(guó)物價(jià)上漲了8.15倍，年化通脹率為3.6%,；法國(guó)物價(jià)上漲了12.66倍,，年化通脹率為4.3%。
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德國(guó)穩(wěn)定的物價(jià)水平,，使得居民利用房地產(chǎn)保值增值對(duì)抗通脹的動(dòng)機(jī)就變得很低,。 - r' ~- T; }) m4 s1 ]: b* G
4 供應(yīng)總量充足
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從供給總量來(lái)看，德國(guó)的住房總量充足,，住房套戶(hù)比（住房套數(shù)/家庭戶(hù)數(shù)）在1978年就達(dá)到了1.21，隨后一直穩(wěn)定在1以上,。2016年時(shí),，德國(guó)的存量住房約有4170萬(wàn)套，戶(hù)均套數(shù)約為1.02套,。 德國(guó)這種供應(yīng)相對(duì)充足的狀況,，并不是一蹴而就的，而是“二戰(zhàn)”以后大量建設(shè)的結(jié)果,。 “二戰(zhàn)”幾乎摧毀了德國(guó)一半的住房存量,。戰(zhàn)爭(zhēng)結(jié)束后，德國(guó)的1460萬(wàn)戶(hù)家庭,、6200萬(wàn)人口卻只有940萬(wàn)套房屋可供居住——通常都是兩三戶(hù)人家擠在一套住房里,，然后德國(guó)就開(kāi)始了大規(guī)模的建設(shè)。 建設(shè)的高峰時(shí)期集中在“二戰(zhàn)”后的30多年,，1949—1978年年均建成61萬(wàn)套住房,，共建成約1830萬(wàn)套住宅。到了1978年,，德國(guó)平均每戶(hù)家庭有1.21套住房,，長(zhǎng)期的住房緊張問(wèn)題得以緩解。 2 H7 k, A0 P2 T9 i$ p* g, ~
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總量寬裕的時(shí)代到來(lái)以后,，住房建設(shè)主要是由家庭規(guī)模小型化及需求升級(jí)引起的,。1978年，德國(guó)人口達(dá)到8300萬(wàn)的頂峰，其后轉(zhuǎn)為持續(xù)負(fù)增長(zhǎng),，人口基本保持在8000萬(wàn)-8200萬(wàn)之間,。 但是在1978—2009年，德國(guó)也增加了1100萬(wàn)套住房,。也就是說(shuō),，在人口基本沒(méi)有增長(zhǎng)的情況下，住房存量增加了近40%,。目前,，德國(guó)人口總數(shù)約為8200萬(wàn)，住房存量已超過(guò)4000萬(wàn)套,，平均每?jī)扇俗∫惶追�,。按照德�?guó)戶(hù)均人口2人計(jì)算，平均每戶(hù)約有1.02套住房,。此外,，由于德國(guó)的城市規(guī)模分布較為均勻，各大城市的房子都有價(jià)值,，所以這些房子都是有效的供給,。 - \1 O" k5 r9 x! u! Z1 X" {
5 三種建房方式 / x. p0 w) x; k: R, r+ L2 c4 X
德國(guó)住房不僅在總量上充足，在住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)上也很細(xì)致,。通過(guò)嚴(yán)密的房地產(chǎn)規(guī)劃,，德國(guó)政府首先考慮居民新增的購(gòu)房需求，確定每年的住房供應(yīng)總量,。同時(shí),，考慮到居民的收入差距，政府對(duì)高,、中,、低檔房屋的結(jié)構(gòu)做出明確規(guī)定，確定住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu),，對(duì)社會(huì)福利住房專(zhuān)門(mén)規(guī)劃用地,，市場(chǎng)差價(jià)由政府向開(kāi)發(fā)商提供補(bǔ)貼。 德國(guó)住房供應(yīng)的充足,，與住房的供應(yīng)方式有關(guān),。德國(guó)的土地是私有的，住房供應(yīng)方式有多種,，其中主要包括居民自建,、和住宅合作社合作共建、房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā),。多種住房供應(yīng)方式的并存,，使得不同的供應(yīng)者之間存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系,，有利于增加房屋供應(yīng)。 自建房,、合作建房的存在,，打破了開(kāi)發(fā)商對(duì)房屋供應(yīng)的壟斷。如果法律沒(méi)有明文禁止,，個(gè)人或者公司就可以在其擁有的土地上開(kāi)發(fā)房地產(chǎn),，并且還可享受住宅建設(shè)補(bǔ)貼。其中,，合作建房主要是通過(guò)住宅合作社進(jìn)行,。住宅合作社是為了滿(mǎn)足低收入群體住房需求而成立的一種居民互助的公共性組織，基本運(yùn)作模式是“集中蓋房子,、集中持有房子,，最后再把它租給社員”。居民將錢(qián)存入住宅合作社,，存款達(dá)到一定規(guī)模后獲得租用合作社房子的資格,。
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（圖為德國(guó)的自建房） 6 N! @. Y% M: n
不過(guò)，與住宅合作社合作共建,，與居民自建或個(gè)人合作建房有很大的區(qū)別,。首先，個(gè)人合作建房,，房子產(chǎn)權(quán)是個(gè)人的,，而通過(guò)住宅合作社合作共建的房子的產(chǎn)權(quán)是社員共同持有的。其次,，住宅合作社有吸收存款的功能，可以集中社員的錢(qián)用于建房,。再次,，住宅合作社作為一個(gè)整體申請(qǐng)貸款，銀行的風(fēng)控,、盡職調(diào)查難度就會(huì)大幅度下降,，有明顯的規(guī)模效應(yīng)，更容易獲得貸款,。最后,，與住宅合作社合作建房之后，合作社會(huì)統(tǒng)一管理這些住房,，所以也會(huì)負(fù)責(zé)住宅的維護(hù),。 2010年，德國(guó)一共有1850家住宅合作社,，管理著218萬(wàn)套住宅,。其實(shí)在整個(gè)歷史上,，住宅合作社蓋的房子是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)這個(gè)數(shù)字的，有些房子已經(jīng)通過(guò)私有化方式賣(mài)給了社員,。2010年,，德國(guó)住宅合作社大概有280萬(wàn)個(gè)注冊(cè)社員，這些人背后對(duì)應(yīng)著大概460萬(wàn)左右的居住人口,，相當(dāng)于德國(guó)人口的6%-7%,。 9 n7 H8 S' a5 a! h8 l: A2 C
政府對(duì)與住宅合作社合作建房給予了多方面的政策支持：一是提供長(zhǎng)期低息貸款；二是給予借款保證,；三是提供合理價(jià)格的土地,；四是減少稅收，對(duì)所得稅,、財(cái)產(chǎn)稅,、土地轉(zhuǎn)移稅和交易稅等，均以較低稅率征收,；五是補(bǔ)貼租金,；等等。 不過(guò),，從1986年開(kāi)始,，隨著社會(huì)住房的市場(chǎng)化，政府對(duì)住宅合作社的支持也在減少,。例如,，德國(guó)開(kāi)始把貸款期限縮短到了10-15年，而且開(kāi)始收取利息,。1990年,，德國(guó)廢除了國(guó)有住房公司和住宅合作社不能盈利的限制，這些住宅合作社開(kāi)始商業(yè)化運(yùn)作,，接受帶有純投資性目的的社員,。 德國(guó)政府不僅在供給上下功夫，也在需求上下功夫,，以保障低收入家庭的住房需求,。對(duì)于低收入家庭，政府推行“社會(huì)住房”和“住房金”等資助政策給予保障,。詳細(xì)來(lái)說(shuō),，即通過(guò)不同的補(bǔ)貼方式，提供可出租的公寓樓,、合作社住宅,，以低于成本的租金供應(yīng)給低收入階層。此外,，德國(guó)政府還實(shí)施“住房金”制度,，通過(guò)向低收入家庭提供補(bǔ)貼,，幫助這部分人群獲得合適的住房。 9 d$ ^/ {6 r f6 [
6 保護(hù)承租者權(quán)益,，嚴(yán)控炒房行為 ) W/ o4 w, c8 R, Z2 Z* v
德國(guó)房?jī)r(jià)水平較低,，還和其發(fā)達(dá)的租賃市場(chǎng)有關(guān)。 居民可以租到穩(wěn)定可靠的房子,，買(mǎi)房的需求就相應(yīng)下降了,。德國(guó)擁有歐洲最大的租賃市場(chǎng)，有90%的家庭在市場(chǎng)上自由租房,，受《租房法》保護(hù),，另外10%的家庭租用社會(huì)住房或廉租房，受政策性住房法律的保障,。2014年,，在德國(guó)只有52.4%的居民擁有自己的住房，這個(gè)數(shù)字在主要發(fā)達(dá)國(guó)家中是最低的,。也就是說(shuō),，在德國(guó)有接近一半的居民靠租房生活。 為什么德國(guó)的租賃市場(chǎng)如此發(fā)達(dá),？ ! {7 o7 X8 |; L) l% k, c
首先,，德國(guó)居民不需要通過(guò)買(mǎi)房來(lái)獲取公共資源，戶(hù)籍和住房一般不會(huì)成為居民享受當(dāng)?shù)毓操Y源（子女上學(xué),、醫(yī)療,、養(yǎng)老等）的門(mén)檻。 其次,，德國(guó)還出臺(tái)了《租房法》和《經(jīng)濟(jì)犯罪法》等法律來(lái)保護(hù)承租者的利益,。 比如，法律對(duì)房租做了上限限制,。由于房屋的具體情況各異,，房屋租金由租賃雙方自行協(xié)定，仍屬市場(chǎng)化行為,。但出于對(duì)承租人的利益保護(hù)，法律對(duì)房租做了上限限制：如果房東所定的房租超出“合理租價(jià)”的20%,，那么出租人的行為就構(gòu)成了違法行為,，承租人可以向法庭起訴；如果所定的房租超出“合理租價(jià)”的50%,，那么出租人的行為就構(gòu)成了犯罪,，將受到更高額度的罰款，甚至被判三年徒刑,。 對(duì)于其中談及的“合理租價(jià)”,，政府方面提供了充分的指導(dǎo)價(jià)參考,。各地區(qū)的市政建設(shè)部門(mén)會(huì)與房客協(xié)會(huì)、房屋租賃和買(mǎi)賣(mài)中介機(jī)構(gòu),，定期根據(jù)當(dāng)?shù)赝ǔＧ闆r下的房租價(jià)格統(tǒng)計(jì)結(jié)果來(lái)制定一張“租房?jī)r(jià)格表”,。該表會(huì)詳細(xì)列示不同類(lèi)型、不同地理位置的房屋的合理租金建議,，并公開(kāi)發(fā)表,。這份表格有著公認(rèn)的權(quán)威性，可以作為法庭審理案件時(shí)判斷房租合理與否的依據(jù),。 / M. b G! e, f
此外,，政府從居民和開(kāi)發(fā)商兩個(gè)方面嚴(yán)格控制炒房行為，也維護(hù)了德國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定,。政府對(duì)房地產(chǎn)商采取嚴(yán)格的限價(jià)政策,，根據(jù)《經(jīng)濟(jì)犯罪法》，如果開(kāi)發(fā)商制定的房?jī)r(jià)超過(guò)合理房?jī)r(jià)的20%,，那么購(gòu)房者就可以向法庭起訴開(kāi)發(fā)商,；如果超過(guò)50%，那么將被定性為“獲取暴利”,，開(kāi)發(fā)商可能會(huì)被處以高額罰款和三年有期徒刑,。 為了防止居民炒房，德國(guó)政府的管制也非常嚴(yán)格：購(gòu)房人在住房交易時(shí)需支付3%的過(guò)戶(hù)費(fèi),、5%的評(píng)估費(fèi)和25%的資本利得稅,，以及累進(jìn)稅率的個(gè)人所得稅。在交易時(shí),，如果售房人對(duì)房屋持有超過(guò)10年,，則不需要支付資本利得稅；若未滿(mǎn)10年,，則需繳納的應(yīng)稅資本利得為“房屋出售價(jià)格—取得房屋成本價(jià)格—可抵扣的修繕成本價(jià)格”,，并嚴(yán)格按照個(gè)人所得稅的累計(jì)稅率進(jìn)行征稅。 綜合上述內(nèi)容可知,，德國(guó)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期穩(wěn)定在較低水平,，可以歸結(jié)為兩條根本原因：第一，住房供應(yīng)量總體較為充足,，而且供給結(jié)構(gòu)也在不斷優(yōu)化中,，居住需求得到了很好的滿(mǎn)足；第二,，炒房成本增加,，投資需求受到抑制，保護(hù)了租賃者利益,，使居住需求得到滿(mǎn)足,，同時(shí)努力做到“房住不炒”,。 但是，德國(guó)的經(jīng)驗(yàn)不一定能移植到其他國(guó)家,，移植了也不一定有效,。
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從德國(guó)的經(jīng)驗(yàn)中，我們看到的是,，房?jī)r(jià)并不神秘,，滿(mǎn)足供給、需求決定房?jī)r(jià)的基本規(guī)律,。同時(shí)也要看到,，2012年以來(lái)，柏林和慕尼黑的房?jī)r(jià)快速上漲,，柏林的房?jī)r(jià)翻了一倍,，慕尼黑的房?jī)r(jià)也已經(jīng)漲了66%，增速甚至快于倫敦（61%）,。 目前,，歐洲經(jīng)濟(jì)雖然復(fù)蘇，但是依然實(shí)行負(fù)利率,，說(shuō)明投資機(jī)會(huì)依然不多,，房地產(chǎn)在長(zhǎng)期內(nèi)的保值、增值作用會(huì)得到進(jìn)一步體現(xiàn),。而德國(guó)作為歐洲最大,、最有活力的經(jīng)濟(jì)體，房?jī)r(jià)可能繼續(xù)上行,。在不久的將來(lái),，關(guān)于德國(guó)房?jī)r(jià)低的論斷，可能成為歷史,。
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文 | 徐遠(yuǎn) 北京大學(xué)國(guó)家發(fā)展研究院教授,；本文摘編自《城里的房子》，中信出版集團(tuán)2018年12月出版,，原標(biāo)題為《德國(guó)低房?jī)r(jià)的“陽(yáng)謀”》,，文章有刪減。
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發(fā)表于 2019-4-16 15:32:21
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