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中國住宅存量到底值多少錢,？
中國人到底把多少錢放在了房產(chǎn)上,？
這似乎很難給出一個準確的結(jié)論。但是我們可以根據(jù)現(xiàn)有的數(shù)據(jù)用多種方法進行估算,。
280萬億的由來,！1、根據(jù)國家統(tǒng)計局住戶的全國城鄉(xiāng)住戶一體化調(diào)查,，2016 年全國人均住宅建筑面積 40.8 平方米,，其中城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積 36.6 平方米，農(nóng)村為 45.8 平方米,。
2016 年,，中國城鎮(zhèn)人口共 7.93 億，按照 36.6 的人均住宅面積,，可以推算得到 2016 年中國住房面積達到了 290 億平,。
2017 與 2018 年全國商品住宅銷售面積分別達到了 14.5 與 14.8 億平，大致可以得到中國住宅存量約為 320 億平,。
而在 2018 年,，中國新建商品住宅的平均銷售價格為 8461 元/平方米。考慮在一線城市,，新建住宅多在中心城區(qū)以外,，存量住宅均價可能低于新建住房，而三四線城市可能與之相反,。因此,，我們使用這一價格數(shù)據(jù)，可得全國住宅總市值約為 270 萬億人民幣,。
2,、由于《上海統(tǒng)計年鑒》公布了上海市存量住房面積，而其他地區(qū)并未公布,，我們可以通過計算上海市住宅市值,，并計算上海占全國的比重，計算住宅總市值,。
2017 年上海市存量住房面積為 6.72 億平方米,，其中公寓 6.25 億平，剩余部分為別墅,、新舊式里弄等,。而在 2017 年，上海市新建商品住宅平均價格為 2.49 萬元,。盡管這一數(shù)字低于我們對上海市中心區(qū)房價的認知,，但我們暫且用這一價格作為住宅均價的代表。 將這兩類數(shù)據(jù)相乘,，可以得到上海市住宅總市值約為 16.7 萬億人民幣,。
2017 年末，上海市個人住房貸款余額 1.31 萬億,，而全國居民個人購房貸款余額為 21.9 萬億,，上海市占比約為全國的 6%，這一比重高于上海市 GDP（3.6%）以及人口占全國的比重（1.7%）,。
因此,，如果假設(shè)上海市住房市值占全國比重與貸款余額占比相當，那么可大致推算,，全國居民住房市值可能將接近 280 萬億,。
由于上海市金融市場相對發(fā)達，可能有部分消費貸作為首付款進入市場,，導(dǎo)致上海市實際貸款占比被低估,；
此外，由于上海市住房單價遠高于全國平均水平,，因此上海居民購房的杠桿率可能高于全國,，這又可能導(dǎo)致上海住房市值比重實際上低于貸款余額比重,。
這一高估一低估，因此實際情況可能與這一水平接近,，就是280萬億,。
3、此外,，第三方研究機構(gòu)第一太平洋戴維斯對于全球房地產(chǎn)價值的研究,，在 2016 年末，全球住宅總市值達到了 168.5 萬億美元,，其中中國與香港地區(qū)占比為 25%,，約合 290 萬億人民幣。而盡管香港住房單價較高,，但其建筑面積相對較低,，住宅總值略超 1 萬億美元，因此,，大陸地區(qū)住宅總值約為 282 萬億人民幣,。
綜上,，三種統(tǒng)計渠道,，我們可以估算，中國目前存量住宅市場的價值約為280萬億元人民幣,。
280萬億是個什么概念,？
2018年，中國全年GDP是90萬億,。
據(jù)今年4月中旬的數(shù)據(jù),，美股總市值31.3萬億美元（合人民幣219萬億元），港股總市值5.78萬億美元（合人民幣40.5萬億元）,，日本股市總市值5.76萬億美元（合人民幣40.3萬億元）,，中國A股總市值7.6萬億美元（合人民幣53.2萬億元）。
2018年底,，中國M2總額182.67萬億元,。
目前，美國全國房產(chǎn)總市值約33.3萬億美元（合人民幣233萬億元）,，歐盟20萬億美元（合人民幣140萬億元）,，日本10萬億美元（合人民幣70萬億元），香港1萬億美元（合人民幣7萬億元）,。
了解這些數(shù)字有什么用呢,？
用處其實大大的，幫助我們用更宏觀的視角來看待政策,、股市,、樓市,、匯率等，有極大的幫助,，具體關(guān)系,，我可以用另外的文章來解讀。
重復(fù)一下幾個數(shù)字：中國住宅存量總市值280萬億,，中國M2總值183萬億,，A股總市值53萬億，中國年GDP總額90萬億,。
77.7%是什么概念,？
根據(jù)廣發(fā)銀行和西南財經(jīng)大學(xué)在今年初聯(lián)合發(fā)布的《2018中國城市家庭財富健康報告》統(tǒng)計計算。
全國城市家庭總資產(chǎn)規(guī)模高達428.5萬億,。
我國城市家庭資產(chǎn)規(guī)�,？焖僭鲩L，家庭戶均資產(chǎn)規(guī)模從2011年的97.0萬元增加到2017年的150.3萬元,，年均復(fù)合增長率為7.6%,。
2018年中國城市家庭戶均總資產(chǎn)規(guī)模達到了161.7萬元。戶均凈資產(chǎn)規(guī)模為154.2萬元,，戶均可投資資產(chǎn)規(guī)模為55.7萬元,。中國家庭財富逐年增加，財富總值已位列世界第二位,。
但第一部分的國內(nèi)住宅存量總市值280萬億計算來看,，家庭總資產(chǎn)為428萬億，住宅資產(chǎn)占比是65.4%,。
而西南財大的計算結(jié)果是房地產(chǎn)在中國家庭總資產(chǎn)中的占比高達77.7%,，這兩個差距在哪兒了？
因為還有大量的寫字樓,、商鋪,、公寓、廠房等資產(chǎn)在第一部分未計算進去,，這么一估算,，77%是合理的。
而美國家庭的房地產(chǎn)資產(chǎn)占比只有34.6%,，當然,，這也沒有什么可比性，美國家庭有更多的投資渠道,，有股市,、基金、債券等,，但中國家庭的投資渠道顯然相當?shù)恼�,，被各種投資渠道割幾波之后,，發(fā)現(xiàn)，還是房地產(chǎn)是最不易背叛和收割的投資渠道,。
所以,，77.7%的家庭資產(chǎn)占比，是一個相當高的數(shù)字,，也是一個不太合理的比值,。
77.7%的居民資產(chǎn)占比是什么概念？
中國的土地財政,，國外是土地私有,。
中國的金融業(yè)還不夠發(fā)達、不夠自由,、不夠開放,。
中國的股市政策性太強，散戶太多,，不夠透明,，不夠市場。
280萬億和77.7%,，然后呢,？
280萬億的住宅存量體量，77%的居民資產(chǎn)占比,。
從居民,、開發(fā)商到地方政府,、金融機構(gòu),，各經(jīng)濟主體都被綁在了房地產(chǎn)的鏈條上。
地方政府將生地變成熟地,，并將土地賣給開發(fā)商以獲得收入,；房地產(chǎn)開發(fā)商從金融機構(gòu)獲得融資購地，并將建好的住宅賣給居民實現(xiàn)資金的回籠,；居民也從銀行貸款購房,。
只要房價維持漲勢，房地產(chǎn)作為投資品便會吸引更多居民需求,，開發(fā)商收入增加,，對未來更有信心，會加大對土地的購置力度,，政府的收入增加,，能夠進行更多支出，居民的財富回升會增強其還款能力,，并刺激消費,，房地產(chǎn)開發(fā)貸款與個人購房貸款對于銀行的風(fēng)險也會下降,，會將更多資金投入房地產(chǎn)領(lǐng)域，房地產(chǎn)的鏈條就能一直運轉(zhuǎn)下去,。
而這一鏈條的快速運轉(zhuǎn),，也會帶動全社會的總體需求。因此,，房地產(chǎn)具備金融加速器作用,，這也是其被稱為周期之母的重要原因。
在 2012年之后,，房地產(chǎn)貸款的增速持續(xù)高于貸款余額增速,，尤其是在 2016 年，新增房地產(chǎn)貸款占到全部新增貸款的比重甚至超過了 50%,，隨后幾年也都保持在了 40%左右,，這還是在對于房地產(chǎn)企業(yè)融資以及居民房貸做了諸多限制的條件下發(fā)生的。
房地產(chǎn)貸款目前占銀行貸款余額的比重已經(jīng)達到了 29%,。
牽一發(fā)而動全身的是經(jīng)濟基本面,、消費基本面、信貸基本面,、稅收基本面,、基建投資基本面。
所以,，再一次重復(fù)：
不要期待樓市崩盤,，不要期待樓市暴跌，因為,，這是經(jīng)濟基本面,，這是政治經(jīng)濟的基本盤。
不要期待樓市暴漲（短期）,，因為如此龐大的體量,，吸血能力足夠大，樓市暴漲的列車開過,，基本上其它行業(yè)寸草不生,。
如今的政策基本面是六個穩(wěn)：穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)金融,、穩(wěn)外貿(mào),、穩(wěn)外資、穩(wěn)投資,、穩(wěn)預(yù)期,，而樓市的政策基本面是三個穩(wěn)：穩(wěn)地價、穩(wěn)房價,、穩(wěn)預(yù)期,。
所有的政策落地都是指向這個目標,，穩(wěn)！托而不舉,！
蘇州限售限漲價限學(xué)區(qū),，湖北恩施限降價，都是沖著這個目標：不能漲,，更不能跌,。
房產(chǎn)稅的作用，亦然,。 未來城不落
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發(fā)表于 2019-6-13 15:28:24
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