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中國(guó)住宅存量到底值多少錢(qián)？
中國(guó)人到底把多少錢(qián)放在了房產(chǎn)上,？
這似乎很難給出一個(gè)準(zhǔn)確的結(jié)論,。但是我們可以根據(jù)現(xiàn)有的數(shù)據(jù)用多種方法進(jìn)行估算。
280萬(wàn)億的由來(lái),！1,、根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局住戶(hù)的全國(guó)城鄉(xiāng)住戶(hù)一體化調(diào)查，2016 年全國(guó)人均住宅建筑面積 40.8 平方米,，其中城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積 36.6 平方米,，農(nóng)村為 45.8 平方米。
2016 年,，中國(guó)城鎮(zhèn)人口共 7.93 億,，按照 36.6 的人均住宅面積，可以推算得到 2016 年中國(guó)住房面積達(dá)到了 290 億平,。
2017 與 2018 年全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積分別達(dá)到了 14.5 與 14.8 億平,，大致可以得到中國(guó)住宅存量約為 320 億平。
而在 2018 年,，中國(guó)新建商品住宅的平均銷(xiāo)售價(jià)格為 8461 元/平方米,。考慮在一線城市,，新建住宅多在中心城區(qū)以外，存量住宅均價(jià)可能低于新建住房,，而三四線城市可能與之相反,。因此，我們使用這一價(jià)格數(shù)據(jù),，可得全國(guó)住宅總市值約為 270 萬(wàn)億人民幣,。
2、由于《上海統(tǒng)計(jì)年鑒》公布了上海市存量住房面積,，而其他地區(qū)并未公布,，我們可以通過(guò)計(jì)算上海市住宅市值，并計(jì)算上海占全國(guó)的比重,，計(jì)算住宅總市值,。
2017 年上海市存量住房面積為 6.72 億平方米，其中公寓 6.25 億平,，剩余部分為別墅,、新舊式里弄等。而在 2017 年，上海市新建商品住宅平均價(jià)格為 2.49 萬(wàn)元,。盡管這一數(shù)字低于我們對(duì)上海市中心區(qū)房?jī)r(jià)的認(rèn)知,，但我們暫且用這一價(jià)格作為住宅均價(jià)的代表。 將這兩類(lèi)數(shù)據(jù)相乘,，可以得到上海市住宅總市值約為 16.7 萬(wàn)億人民幣,。
2017 年末，上海市個(gè)人住房貸款余額 1.31 萬(wàn)億,，而全國(guó)居民個(gè)人購(gòu)房貸款余額為 21.9 萬(wàn)億,，上海市占比約為全國(guó)的 6%，這一比重高于上海市 GDP（3.6%）以及人口占全國(guó)的比重（1.7%）,。
因此,，如果假設(shè)上海市住房市值占全國(guó)比重與貸款余額占比相當(dāng)，那么可大致推算,，全國(guó)居民住房市值可能將接近 280 萬(wàn)億,。
由于上海市金融市場(chǎng)相對(duì)發(fā)達(dá)，可能有部分消費(fèi)貸作為首付款進(jìn)入市場(chǎng),，導(dǎo)致上海市實(shí)際貸款占比被低估；
此外,，由于上海市住房單價(jià)遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平,，因此上海居民購(gòu)房的杠桿率可能高于全國(guó),，這又可能導(dǎo)致上海住房市值比重實(shí)際上低于貸款余額比重,。
這一高估一低估,，因此實(shí)際情況可能與這一水平接近,，就是280萬(wàn)億,。
3、此外,，第三方研究機(jī)構(gòu)第一太平洋戴維斯對(duì)于全球房地產(chǎn)價(jià)值的研究,，在 2016 年末,，全球住宅總市值達(dá)到了 168.5 萬(wàn)億美元，其中中國(guó)與香港地區(qū)占比為 25%，約合 290 萬(wàn)億人民幣。而盡管香港住房單價(jià)較高,，但其建筑面積相對(duì)較低,，住宅總值略超 1 萬(wàn)億美元,，因此,，大陸地區(qū)住宅總值約為 282 萬(wàn)億人民幣,。
綜上,，三種統(tǒng)計(jì)渠道,，我們可以估算，中國(guó)目前存量住宅市場(chǎng)的價(jià)值約為280萬(wàn)億元人民幣,。
280萬(wàn)億是個(gè)什么概念,？
2018年，中國(guó)全年GDP是90萬(wàn)億,。
據(jù)今年4月中旬的數(shù)據(jù)，美股總市值31.3萬(wàn)億美元（合人民幣219萬(wàn)億元）,，港股總市值5.78萬(wàn)億美元（合人民幣40.5萬(wàn)億元）,，日本股市總市值5.76萬(wàn)億美元（合人民幣40.3萬(wàn)億元）,，中國(guó)A股總市值7.6萬(wàn)億美元（合人民幣53.2萬(wàn)億元）,。
2018年底，中國(guó)M2總額182.67萬(wàn)億元,。
目前,，美國(guó)全國(guó)房產(chǎn)總市值約33.3萬(wàn)億美元（合人民幣233萬(wàn)億元）,，歐盟20萬(wàn)億美元（合人民幣140萬(wàn)億元），日本10萬(wàn)億美元（合人民幣70萬(wàn)億元），香港1萬(wàn)億美元（合人民幣7萬(wàn)億元）,。
了解這些數(shù)字有什么用呢,？
用處其實(shí)大大的,，幫助我們用更宏觀的視角來(lái)看待政策,、股市,、樓市、匯率等，有極大的幫助,，具體關(guān)系,，我可以用另外的文章來(lái)解讀,。
重復(fù)一下幾個(gè)數(shù)字：中國(guó)住宅存量總市值280萬(wàn)億，中國(guó)M2總值183萬(wàn)億,，A股總市值53萬(wàn)億,，中國(guó)年GDP總額90萬(wàn)億。
77.7%是什么概念,？
根據(jù)廣發(fā)銀行和西南財(cái)經(jīng)大學(xué)在今年初聯(lián)合發(fā)布的《2018中國(guó)城市家庭財(cái)富健康報(bào)告》統(tǒng)計(jì)計(jì)算,。
全國(guó)城市家庭總資產(chǎn)規(guī)模高達(dá)428.5萬(wàn)億。
我國(guó)城市家庭資產(chǎn)規(guī)�,？焖僭鲩L(zhǎng),，家庭戶(hù)均資產(chǎn)規(guī)模從2011年的97.0萬(wàn)元增加到2017年的150.3萬(wàn)元,，年均復(fù)合增長(zhǎng)率為7.6%,。
2018年中國(guó)城市家庭戶(hù)均總資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到了161.7萬(wàn)元。戶(hù)均凈資產(chǎn)規(guī)模為154.2萬(wàn)元,，戶(hù)均可投資資產(chǎn)規(guī)模為55.7萬(wàn)元,。中國(guó)家庭財(cái)富逐年增加，財(cái)富總值已位列世界第二位,。
但第一部分的國(guó)內(nèi)住宅存量總市值280萬(wàn)億計(jì)算來(lái)看,，家庭總資產(chǎn)為428萬(wàn)億，住宅資產(chǎn)占比是65.4%,。
而西南財(cái)大的計(jì)算結(jié)果是房地產(chǎn)在中國(guó)家庭總資產(chǎn)中的占比高達(dá)77.7%,，這兩個(gè)差距在哪兒了？
因?yàn)檫�有大量的寫(xiě)字樓,、商鋪,、公寓、廠房等資產(chǎn)在第一部分未計(jì)算進(jìn)去,，這么一估算,，77%是合理的。
而美國(guó)家庭的房地產(chǎn)資產(chǎn)占比只有34.6%,，當(dāng)然,，這也沒(méi)有什么可比性，美國(guó)家庭有更多的投資渠道,，有股市,、基金、債券等,，但中國(guó)家庭的投資渠道顯然相當(dāng)?shù)恼�,，被各種投資渠道割幾波之后，發(fā)現(xiàn)，還是房地產(chǎn)是最不易背叛和收割的投資渠道,。
所以,，77.7%的家庭資產(chǎn)占比，是一個(gè)相當(dāng)高的數(shù)字,，也是一個(gè)不太合理的比值,。
77.7%的居民資產(chǎn)占比是什么概念？
中國(guó)的土地財(cái)政,，國(guó)外是土地私有,。
中國(guó)的金融業(yè)還不夠發(fā)達(dá)、不夠自由,、不夠開(kāi)放,。
中國(guó)的股市政策性太強(qiáng)，散戶(hù)太多,，不夠透明,，不夠市場(chǎng)。
280萬(wàn)億和77.7%,，然后呢,？
280萬(wàn)億的住宅存量體量，77%的居民資產(chǎn)占比,。
從居民,、開(kāi)發(fā)商到地方政府、金融機(jī)構(gòu),，各經(jīng)濟(jì)主體都被綁在了房地產(chǎn)的鏈條上,。
地方政府將生地變成熟地，并將土地賣(mài)給開(kāi)發(fā)商以獲得收入,；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從金融機(jī)構(gòu)獲得融資購(gòu)地,，并將建好的住宅賣(mài)給居民實(shí)現(xiàn)資金的回籠；居民也從銀行貸款購(gòu)房,。
只要房?jī)r(jià)維持漲勢(shì),，房地產(chǎn)作為投資品便會(huì)吸引更多居民需求，開(kāi)發(fā)商收入增加,，對(duì)未來(lái)更有信心,，會(huì)加大對(duì)土地的購(gòu)置力度，政府的收入增加,，能夠進(jìn)行更多支出,，居民的財(cái)富回升會(huì)增強(qiáng)其還款能力，并刺激消費(fèi),，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款與個(gè)人購(gòu)房貸款對(duì)于銀行的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)下降,，會(huì)將更多資金投入房地產(chǎn)領(lǐng)域,，房地產(chǎn)的鏈條就能一直運(yùn)轉(zhuǎn)下去。
而這一鏈條的快速運(yùn)轉(zhuǎn),，也會(huì)帶動(dòng)全社會(huì)的總體需求,。因此，房地產(chǎn)具備金融加速器作用,，這也是其被稱(chēng)為周期之母的重要原因,。
在 2012年之后，房地產(chǎn)貸款的增速持續(xù)高于貸款余額增速,，尤其是在 2016 年,，新增房地產(chǎn)貸款占到全部新增貸款的比重甚至超過(guò)了 50%，隨后幾年也都保持在了 40%左右,，這還是在對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)融資以及居民房貸做了諸多限制的條件下發(fā)生的,。
房地產(chǎn)貸款目前占銀行貸款余額的比重已經(jīng)達(dá)到了 29%。
牽一發(fā)而動(dòng)全身的是經(jīng)濟(jì)基本面,、消費(fèi)基本面,、信貸基本面、稅收基本面,、基建投資基本面,。
所以,，再一次重復(fù)：
不要期待樓市崩盤(pán),，不要期待樓市暴跌，因?yàn)�,，這是經(jīng)濟(jì)基本面,，這是政治經(jīng)濟(jì)的基本盤(pán)。
不要期待樓市暴漲（短期）,，因?yàn)槿绱她嫶蟮捏w量,，吸血能力足夠大，樓市暴漲的列車(chē)開(kāi)過(guò),，基本上其它行業(yè)寸草不生,。
如今的政策基本面是六個(gè)穩(wěn)：穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)金融,、穩(wěn)外貿(mào),、穩(wěn)外資、穩(wěn)投資,、穩(wěn)預(yù)期,，而樓市的政策基本面是三個(gè)穩(wěn)：穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià),、穩(wěn)預(yù)期,。
所有的政策落地都是指向這個(gè)目標(biāo),，穩(wěn)！托而不舉,！
蘇州限售限漲價(jià)限學(xué)區(qū),，湖北恩施限降價(jià)，都是沖著這個(gè)目標(biāo)：不能漲,，更不能跌,。
房產(chǎn)稅的作用，亦然,。 未來(lái)城不落
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發(fā)表于 2019-6-13 15:28:24
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